Omessa sottoscrizione di alcune pagine non invalida il preliminare se non contestato (Cass. civ. Sez. II n. 2558 del 26.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratti soggetti a forma scritta ad substantiam, il contratto preliminare di vendita immobiliare è valido ed efficace anche quando una delle parti abbia sottoscritto solo alcune delle pagine e non l’ultima, ove risulti una successiva adesione, anche implicita, del contraente non firmatario, contenuta in atto scritto diretto alla controparte. Il perfezionamento del negozio presuppone che il documento abbia tutti i requisiti necessari a integrare una volontà contrattuale, compresa l’individuabilità del destinatario della dichiarazione, e che tale volontà non sia stata revocata dal proponente. La mancata contestazione tempestiva dell’invalidità del contratto e la condotta successiva della parte non firmataria assumono valore indiziario del riconoscimento del perfezionamento del negozio.

Il Fatto

Il ricorrente aveva stipulato con la controparte, mediante scrittura privata, un contratto preliminare di vendita di immobili, pattuendo il trasferimento degli stessi e il pagamento di una somma di denaro. Convenuta in giudizio la promittente venditrice, il promissario acquirente ne domandava la dichiarazione di inadempimento e la pronuncia costitutiva del trasferimento, oltre al risarcimento dei danni.

La convenuta si costituiva, chiedendo il rigetto della domanda e proponendo domanda riconvenzionale di rescissione, e in subordine di nullità o annullamento del contratto. Il Tribunale rigettava la domanda principale e ordinava il rilascio degli immobili. La Corte di appello di Bari rigettava il gravame, ritenendo nullo il preliminare perché la promittente venditrice non aveva sottoscritto l’ultima pagina della scrittura. Il promissario acquirente ricorreva quindi per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente il primo e il terzo motivo, ritenendoli fondati. Il giudice di appello, pur dopo aver passato in rassegna la giurisprudenza prevalente sulla validità dei contratti non sottoscritti in tutte le pagine, aveva escluso che la mancata sottoscrizione dell’ultima facciata consentisse di interpretare la volontà della promittente venditrice nel senso dell’approvazione dell’intero contenuto contrattuale.

Tale ricostruzione non è stata condivisa. Le clausole contenute nell’ultima pagina si limitavano a esplicitare l’accettazione delle pattuizioni già inserite nelle pagine precedenti, pacificamente sottoscritte da entrambe le parti. In particolare, una clausola prevedeva il rimedio dell’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., effetto già consentito dalla legge, mentre un’altra individuava il foro competente per le eventuali controversie, aspetto rimasto irrilevante nella vicenda.

La Corte ha poi valorizzato il principio per cui, nei contratti soggetti a forma scritta ad substantiam, il perfezionamento può avvenire anche in base a un documento firmato da una sola parte, ove risulti una successiva adesione, anche implicita, del contraente non firmatario contenuta in atto scritto diretto alla controparte. Tale adesione presuppone che il documento abbia i requisiti necessari a integrare una volontà contrattuale e che questa non sia stata revocata dal proponente, evenienza non verificatasi.

Rileva, inoltre, la condotta extragiudiziale della promittente venditrice. Convocata dal promissario acquirente dinanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo, la stessa aveva comunicato per iscritto la propria indisponibilità a presenziare, contestando l’accordo “già stipulato” per asserito inadempimento della controparte. Da tale comunicazione si sarebbe dovuto evincere che la parte non firmataria aveva riconosciuto il contratto come perfezionato, non contestandone l’invalidità. La Corte territoriale ha poi omesso di considerare la tardività dell’eccezione di invalidità e di valutare l’applicabilità dell’art. 1419 c.c., in relazione a una eventuale nullità formale parziale limitata alla sola ultima pagina.

Il secondo motivo è stato rigettato, risultando la motivazione della sentenza impugnata rispettosa del minimo costituzionale di cui all’art. 111, comma 6, Cost. La sentenza è stata cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di appello di Bari, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese.