Oggetto del preliminare determinabile solo entro i limiti del documento richiamato (Cass. civ. Sez. II n. 14568 del 24.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
La possibilità di determinare l’oggetto del contratto preliminare di compravendita immobiliare mediante elementi diversi dalla planimetria trova un limite quando le parti abbiano individuato l’oggetto attraverso il rinvio a un documento specificamente richiamato, destinato a formare parte integrante dell’accordo. In tal caso la volontà negoziale circoscrive la determinabilità ai soli elementi desumibili dal documento stesso, senza che possano soccorrere indicazioni ulteriori. Ne deriva che l’allegazione della planimetria a un distinto e autonomo contratto definitivo non vale a integrare il contenuto del preliminare. Il giudice di merito che accerta tale difetto non incorre in vizio di motivazione, né in violazione dei canoni di interpretazione del contratto.

Il Fatto

I promissari acquirenti sottoscrivono con una società un preliminare di vendita avente ad oggetto tre unità immobiliari di un fabbricato che la promittente venditrice si impegna a costruire su un’area in precedenza acquistata dagli stessi promissari. Versato il prezzo concordato, gli acquirenti contestano l’inadempimento della controparte nell’individuazione degli immobili e ne chiedono la nullità per indeterminabilità dell’oggetto, con restituzione della somma.

Il Tribunale accoglie le domande; la Corte di appello rigetta il gravame della convenuta e conferma la decisione. La promittente venditrice ricorre in cassazione con quattro motivi, mentre i promissari resistono con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censura il carattere apparente della motivazione con cui la Corte territoriale ha dichiarato inammissibile, ex art. 342 c.p.c., il primo motivo di appello, per non essersi l’appellante confrontata con le ragioni del primo giudice. La Corte rigetta la doglianza: la pronuncia di inammissibilità risulta sostanzialmente superata dal fatto che la ricorrente ha riproposto la medesima censura nei successivi motivi di gravame, sui quali ha ottenuto una pronuncia di merito.

Il secondo e il terzo motivo investono la ritenuta mancata allegazione della planimetria al preliminare, con deduzione di violazione degli artt. 1362, 115 e 215 c.p.c., degli artt. 1346 e 1351 c.c. e di omesso esame di documento decisivo. La ricorrente sostiene che la planimetria sarebbe contenuta nel documento contrattuale, non contestato né disconosciuto, e che l’art. 1 del preliminare vi rinvierebbe espressamente.

La Corte ritiene le censure infondate. La sentenza impugnata ha accertato, con apprezzamento concludente, che la planimetria richiamata risulta allegata a un distinto e autonomo contratto definitivo, regolante un diverso rapporto negoziale tra le parti. Quanto alla tesi della determinabilità desunta da indicazioni ulteriori, essa si scontra con l’orientamento della Corte, al quale si intende dare continuità, secondo cui il rinvio a un documento chiamato a formare parte integrante dell’accordo limita la possibilità di avvalersi di elementi diversi dal documento stesso (Cass. 1626/2020).

Il quarto motivo, relativo alla statuizione sulle spese e alla tardiva costituzione dell’appellato, è rigettato: il principio della soccombenza è stato applicato in modo congruo. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna della ricorrente al rimborso delle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.