Privilegio ex art 2775-bis solo se preliminare pendente al fallimento (Cass. civ. Sez. I n. 4033 del 17.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto, il promissario acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo fallimentare e gode del privilegio di cui all’art. 2775-bis cod. civ. solo a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento. Il riconoscimento del privilegio presuppone la persistenza del contratto preliminare e degli effetti della sua trascrizione a quella data. L’accertamento sull’avvenuto scioglimento di diritto per maturare del termine essenziale costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua. Il motivo di ricorso che censuri un’argomentazione svolta ad abundantiam, priva di incidenza sul dispositivo, è inammissibile per difetto di interesse.

Il Fatto

Il giudice delegato al fallimento di una società ammetteva al passivo il credito del promissario acquirente, pari alla caparra versata al momento della stipula di un contratto preliminare di vendita immobiliare, ma negava il riconoscimento del privilegio di cui all’art. 2775-bis cod. civ., essendo decorso il termine annuale da quando l’immobile avrebbe dovuto venire ad esistenza.

Il Tribunale, in sede di opposizione, rilevava che l’istanza di insinuazione appariva tardiva, ma prendeva atto che la curatela non aveva impugnato l’ammissione. Nel merito rigettava l’opposizione, escludendo la sussistenza dei presupposti del privilegio: alla data del fallimento il contratto preliminare non era più pendente, essendosi risolto di diritto per il maturare del termine essenziale, e gli effetti della trascrizione erano cessati. Il promissario acquirente proponeva ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per aver il tribunale rilevato la tardività della domanda nonostante il giudicato interno formatosi sull’ammissione. La Corte lo dichiara inammissibile: le affermazioni sulla tardività costituiscono argomentazione svolta ad abundantiam, senza alcuna incidenza sulla statuizione assunta. Il motivo che censuri un’argomentazione non costituente ratio decidendi è inammissibile per difetto di interesse, non essendo l’affermazione idonea a produrre effetti giuridici.

Il secondo e il terzo motivo — esaminati congiuntamente — lamentavano la violazione dell’art. 1457 cod. civ. e dell’art. 72 l. fall. in combinato disposto con gli artt. 2645-bis e 2775-bis cod. civ. Il ricorrente sosteneva che il preliminare fosse ancora in essere e che la trascrizione spiegasse effetti alla data del fallimento.

La Corte muove dal tenore dell’art. 72, comma 7, l. fall., che subordina il privilegio alla condizione che gli effetti della trascrizione del preliminare non siano cessati anteriormente alla dichiarazione di fallimento. Il tribunale ha correttamente tratto da tale norma che il riconoscimento del privilegio presupponeva la persistenza del contratto e degli effetti della trascrizione.

Quanto all’avvenuto scioglimento di diritto per il maturare del termine essenziale, la Corte qualifica l’accertamento del giudice di merito come apprezzamento di fatto insindacabile in legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici. Il giudicato endofallimentare sull’ammissione al passivo investe l’esistenza del credito e l’ammissibilità della domanda, non la natura del termine fissato per la prestazione del promittente venditore.

La Corte precisa infine che è irrilevante il mancato decorso del triennio dall’epoca di trascrizione, poiché l’art. 2645-bis, comma 3, cod. civ. prevede che gli effetti della trascrizione cessino anche qualora il definitivo non sia stipulato entro un anno dal termine fissato nel preliminare. Il quarto motivo, sulla mancata compensazione delle spese, è inammissibile perché la valutazione ex art. 92 cod. proc. civ. rientra nel potere discrezionale del giudice di merito. Il ricorso è dichiarato inammissibile, con condanna della ricorrente alle spese e al pagamento del contributo unificato.