Recesso per gravi motivi della p.a. conduttrice e spending review (Cass. civ. Sez. III n. 8254 del 27.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il contratto di locazione immobiliare concluso iure privatorum dalla pubblica amministrazione quale conduttrice resta sottoposto alla disciplina dell’art. 27, ottavo comma, legge n. 392 del 1978. I gravi motivi di recesso devono consistere in avvenimenti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da renderne oltremodo gravosa la prosecuzione. Le esigenze di contenimento della spesa pubblica e di razionalizzazione degli spazi, di per sé, non integrano tale nozione. Il recesso esercitato dopo la scadenza dei termini previsti dall’art. 3, comma 3, d.l. n. 95 del 2012 e dall’art. 2-bis d.l. n. 120 del 2013 è illegittimo, con conseguente necessità di riesame della domanda di risoluzione e risarcimento.

Il Fatto

La Regione stipula con una società proprietaria due contratti di locazione, nel 2010 e nel 2012, per un immobile destinato a sede istituzionale. Con raccomandata del dicembre 2014 comunica il recesso per gravi motivi, addducendo la riduzione del numero dei consiglieri regionali e l’esigenza di contenimento della spesa. Alla scadenza del preavviso offre la restituzione dell’immobile, che la locatrice rifiuta per la mancata riduzione in pristino; la riconsegna avviene solo nel settembre 2016.

La locatrice agisce per la risoluzione del contratto per inadempimento e per il risarcimento del danno, contestando l’illegittimità del recesso, la mancata esecuzione dei lavori di ripristino e la riduzione unilaterale dei canoni del 15%. Il Tribunale accoglie parzialmente; la Corte d’appello di Perugia, in riforma, reputa valido il recesso e legittima la riduzione dei canoni. La società propone ricorso per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, esaminati congiuntamente, pongono una questione di puro diritto: se le esigenze di riduzione e contenimento della spesa, poste dalla normativa sulla spending review, rientrino tra i gravi motivi dell’art. 27 legge n. 392 del 1978 o possano fondare solo l’esercizio del recesso ad nutum delle norme speciali. La Corte respinge l’eccezione di novità: la questione è postulata dalla domanda di risoluzione e dalla diversità delle statuizioni di merito.

Nel merito, il Collegio ribadisce che il contratto concluso iure privatorum dalla pubblica amministrazione conduttrice non si sottrae alla disciplina generale, richiamando Cass. n. 9704 del 2021 e Cass. n. 26892 del 2014. I gravi motivi devono derivare da avvenimenti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, secondo Cass. n. 9443 del 2010, Cass. n. 27711 del 2011 e Cass. n. 23639 del 2019.

La necessità di perseguire gli obiettivi di contenimento della spesa e di razionalizzazione degli spazi non è di per sé indice di sopravvenuta insostenibilità del canone, come affermato da Cass. n. 30862 del 2023. Nella specie, tali obiettivi erano già anticipati dal d.l. n. 138 del 2011 e non potevano reputarsi sopravvenuti al contratto del settembre 2012, successivo anche al d.l. n. 95 del 2012. Il recesso, esercitato nel dicembre 2014, oltre i termini del 31 dicembre 2013 e del 31 luglio 2014, è quindi illegittimo.

L’accoglimento dei primi due motivi determina l’assorbimento del terzo, relativo al rifiuto della locatrice di riprendere l’immobile. Venuta meno la legittimità del recesso, cade il presupposto dell’illegittimità di quel rifiuto: il giudice del rinvio dovrà riesaminare anche la domanda di pagamento dell’indennità di occupazione dal luglio 2015 al settembre 2016, sulla quale la Corte territoriale non ha provveduto.

Il quarto e il quinto motivo, concernenti il diniego di CTU sul danno all’affresco, sono inammissibili. La consulenza tecnica non è l’unico strumento di prova: la sussistenza del danneggiamento e la sua imputabilità alla conduttrice avrebbero dovuto essere dimostrate con prove dichiarative o documentali. Solo dopo tale prova la CTU sarebbe stata possibile; il diniego, pertanto, è correttamente motivato.