Recesso per inadempimento e necessaria comparazione delle condotte delle parti (Cass. civ. Sez. II n. 8981 del 04.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nelle controversie in cui le parti si imputino reciprocamente l’inadempimento di un contratto a prestazioni corrispettive, il giudice non può limitarsi ad accertare l’inadempimento di una sola di esse, ma deve procedere alla comparazione dei comportamenti di entrambe per stabilire quale, in relazione ai rispettivi interessi e all’oggettiva entità delle violazioni, abbia causato l’alterazione del sinallagma. Il recesso per inadempimento ai sensi del secondo comma dell’art. 1385 cod. civ., nella ipotesi di caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione: esso presuppone un inadempimento colpevole e non di scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., valutato alla stregua della regolamentazione complessiva del contratto. L’essenzialità del termine per la stipula del definitivo non si desume da mere formule di stile, ma dalla volontà delle parti quale emerge da specifiche espressioni contrattuali.

Il Fatto

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di vendita di un immobile, stipulato con termine per il rogito fissato al 28.2.2013. Alla scadenza le parti concordavano un rinvio e la promittente venditrice invitava la promissaria acquirente a indicare una nuova data. Quest’ultima fissava il rogito al 27.6.2013. La promittente venditrice rispondeva indicando quale termine essenziale il 6.5.2013, con avvertimento di recesso e trattenimento della caparra in caso di inosservanza.

La promissaria acquirente agiva in giudizio per l’esecuzione specifica del preliminare ex art. 2932 cod. civ.; la controparte chiedeva dichiararsi la risoluzione per intervenuto recesso. La Corte di appello di Roma, confermando il primo grado, riteneva legittimo il recesso e la condotta della promissaria acquirente gravemente inadempiente. La causa giunge in Cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta in via preliminare l’eccezione di inammissibilità del ricorso per asserita mancanza del requisito di specialità della procura. L’eccezione è respinta: la collocazione topografica della procura, materialmente congiunta all’atto e non riferibile ad altro giudizio, ne integra la specialità, secondo l’indirizzo delle Sezioni Unite n. 36057 del 2022.

Nel merito, il primo motivo è accolto. La Corte rileva che il giudice di merito, chiamato a valutare condotte reciproche di inadempimento, deve svolgere un giudizio di comparazione tra i comportamenti delle parti. Tale parametro ha natura legale, discendendo dall’applicazione degli artt. 1453 e 1455 cod. civ.; la sua violazione integra una violazione di norme di diritto.

La sentenza impugnata non ha applicato tale criterio. Ha qualificato la condotta della promissaria acquirente come gravemente inadempiente senza valutare l’incidenza della stessa sul sinallagma contrattuale, senza compararla con il comportamento della promittente venditrice e senza considerare la persistente volontà della controparte di stipulare il definitivo, formalizzata dalla domanda ex art. 2932 cod. civ.

La Corte richiama inoltre la regola secondo cui l’essenzialità del termine va desunta dalla volontà delle parti, non da formule di stile, e il principio per cui il recesso ex art. 1385 cod. civ. è ammesso solo in presenza di un inadempimento colpevole e non di scarsa importanza. La missiva della promittente venditrice del 25.3.2013, qualificabile come diffida ad adempiere ex art. 1454 cod. civ., è fatto di indubbia incidenza nella valutazione complessiva.

Il secondo motivo, relativo alla irregolarità urbanistica, e il terzo, sulla non conformità catastale, sono dichiarati inammissibili per genericità e difetto di decisività. La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di appello di Roma.