Responsabilità aquiliana del direttore dei lavori e concorso con l’inadempimento del venditore (Cass. civ. Sez. III n. 15358 del 31.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
In caso di inadempimento contrattuale, il terzo che abbia colposamente o dolosamente arrecato un contributo causale alla condotta inadempiente di una delle parti è tenuto al risarcimento del danno a titolo extracontrattuale, in solido con il contraente inadempiente, una volta dimostrato il nesso causale tra il danno del creditore e la condotta del terzo. Il direttore dei lavori che, nell’esercizio delle sue funzioni, consente la realizzazione di opere difformi da quelle autorizzate concorre con la responsabilità contrattuale del venditore rispetto ai pregiudizi oggettivamente derivanti dagli abusi edilizi. A tal fine non rileva l’ignoranza soggettiva della vendita, poiché il nesso eziologico è di tipo oggettivo, né la mancata redazione della dichiarazione di fine lavori, né il mancato saldo del prezzo, che non esclude l’obbligazione né la traslazione dominicale. È invece illogica e fondata su un’erronea distribuzione dell’onere probatorio la motivazione che escluda ogni imputazione del deprezzamento e dell’usura dei cespiti al contributo del professionista.

Il Fatto

Una società acquirente conveniva in giudizio la venditrice, un architetto e un geometra, allegando di aver acquistato tre unità immobiliari e che la venditrice si era obbligata a procurare il rilascio del certificato di agibilità e abitabilità, prestando la garanzia del costruttore. Il Comune aveva accertato gravi irregolarità edilizie — sopraelevazione, mancato adeguamento degli spazi a parcheggio, inosservanza della distanza dal confine — con diniego del permesso in sanatoria e sospensione dei lavori.

Il processo era stato interrotto per il fallimento della venditrice e poi riassunto. Il Tribunale aveva rigettato le domande verso i professionisti. La Corte d’appello di Venezia aveva parzialmente riformato, riconoscendo la responsabilità aquiliana del geometra, quale direttore dei lavori, e condannandolo a rifondere parte della sanzione pecuniaria e altri importi. Ricorrono per cassazione la società acquirente, con sette motivi, e il geometra, con ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina prioritariamente il ricorso incidentale. Il professionista negava ogni responsabilità per assenza di rapporto contrattuale con l’acquirente e per non aver posto in essere alcuna condotta commissiva od omissiva rilevante. La Corte richiama il principio consolidato secondo cui il terzo che contribuisce causalmente all’inadempimento altrui risponde a titolo aquiliano in solido con il contraente inadempiente, e la sua responsabilità concorre con quella contrattuale della società (Cass., 8/01/1999, n. 108; Cass., 3/12/2002, n. 17110; Cass., 13/03/2023, n. 7272).

Nel caso concreto, la Corte territoriale aveva accertato che il direttore dei lavori aveva consentito la realizzazione di opere difformi da quelle autorizzate, redigendo poi la variante in sanatoria non approvata. Il nesso causale è oggettivo: la vendita non integra né una soluzione di continuità né un fattore che renda indiretto il contributo causale, essendone anzi componente in concorso con l’obbligazione di garanzia del venditore. Irrilevanti restano la mancata dichiarazione di fine lavori e il mancato saldo del prezzo. I tre motivi incidentali sono pertanto infondati.

Quanto ai primi tre motivi principali, esaminati congiuntamente, la Corte li accoglie per quanto di ragione. Il giudice d’appello non ha applicato l’art. 1227, secondo comma, cod. civ., ma ha escluso sul piano causale che i tempi della definizione amministrativa dipendessero dal professionista. Così ragionando, oblitera senza motivazione che il procedimento era stato causato dagli abusi e che spettava al convenuto — non all’attore — allegare e dimostrare il fatto impeditivo. Il pregiudizio da deprezzamento e usura dei cespiti poteva essere escluso solo con altro accertamento, non con un ragionamento illogico e fondato su un’errata distribuzione dell’onere probatorio.

Il quarto motivo è fondato per quanto di ragione: la Corte d’appello ha omesso di pronunciarsi sulla domanda di rifusione dei costi di ultimazione dei lavori, voce di danno direttamente correlata agli abusi. Il quinto motivo è parzialmente fondato: la motivazione sugli importi correlati all’edificazione, e non sanzionatori in senso proprio, è decifrabile; ma l’esclusione delle spese del procedimento amministrativo si fonda sulle medesime ragioni incomprensibili già censurate. Il sesto motivo è infondato, poiché la domanda ex art. 1669, cod. civ. non era stata proposta in primo grado, con conseguente novità per diversa causa petendi. Il settimo motivo resta assorbito.