Revisione del classamento, obbligo di motivazione rigorosa e concreta (Cass. civ. Sez. 5 n. 22447 del 30.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nella revisione di ufficio del classamento di unità immobiliari private site in microzone comunali ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, l’avviso di accertamento deve essere sorretto da una motivazione rigorosa, completa, specifica e razionale. Non è sufficiente il richiamo alla mera evoluzione del mercato immobiliare o a espressioni di stile, ma occorre indicare in modo dettagliato le trasformazioni urbane che hanno interessato la microzona e le ragioni della modifica d’ufficio. Il provvedimento di riclassamento deve dare conto delle fonti, dei modi e dei criteri con cui sono stati acquisiti ed elaborati i dati sul rapporto tra valore di mercato e valore catastale della microzona, nonché degli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, da individuarsi tra quelli di cui all’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998.

Il Fatto

La società contribuente impugnò l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva proceduto al riclassamento di una sua unità immobiliare in Roma, nella microzona Parioli, portando la categoria da A/1 ad A/4 e incrementando la classe di un altro piccolo appartamento seminterrato. La Commissione Tributaria Provinciale respinse il ricorso, così come la Commissione Tributaria Regionale, la quale ritenne l’avviso sufficientemente motivato in ragione delle caratteristiche signorili dell’immobile e della rivalutazione del mercato immobiliare. Avverso tale decisione la contribuente ha proposto ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato congiuntamente i due motivi, in quanto connessi, ritenendoli fondati. Con il primo motivo la ricorrente censurava la decisione per aver ritenuto correttamente motivato l’accertamento sebbene fondato sul solo richiamo alla procedura e allo scostamento dei valori, senza un reale riferimento alle qualità intrinseche ed estrinseche dell’immobile. Con il secondo motivo deduceva la violazione dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, del r.d.l. n. 652 del 1939 e della legge n. 408 del 1949, non avendo l’atto chiarito le mutate condizioni intrinseche dell’immobile.

La Suprema Corte ha ribadito il principio consolidato secondo cui, nella revisione di ufficio del classamento, la ragione giustificativa non può consistere nella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essere accertata la variazione di valore degli immobili presenti nella microzona. L’Amministrazione è tenuta a precisare nell’avviso di accertamento le ragioni che hanno indotto a modificare d’ufficio il classamento originario, indicando in modo dettagliato gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato alla riqualificazione dell’area, risultando inidonei i richiami ad astratti presupposti normativi.

Con specifico riferimento al riclassamento di immobili siti nel Comune di Roma, la Corte ha richiamato il precedente per cui il provvedimento deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi individuati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 – qualità urbana del contesto, qualità ambientale della zona di mercato, caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità – che in concreto hanno inciso sul diverso classamento. Il contribuente deve essere posto in condizione di conoscere ex ante le ragioni che giustificano l’emanazione dell’atto, potendo così controllare e contestare sul piano fattuale la sussistenza dei presupposti.

Non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento che faccia esclusivamente riferimento in termini generici al rapporto tra valore di mercato e valore catastale della microzona e al relativo scostamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati. L’atto deve invece contenere l’indicazione degli elementi che hanno interessato la microzona e di come essi incidano sul diverso classamento della singola unità immobiliare. Nella fattispecie, il tenore dell’avviso non risultava rispondere a tali requisiti, traducendosi nell’indicazione di valori quantitativi la cui genesi non era comprensibile e verificabile, con conseguente carenza motivazionale anche in ordine alle caratteristiche proprie del singolo immobile.

La Corte ha accolto entrambi i motivi, cassato la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito ai sensi dell’art. 384, secondo comma, c.p.c., ha accolto l’originario ricorso della contribuente, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto. Le spese dei gradi di merito sono state compensate per la complessità della vicenda, mentre quelle del giudizio di legittimità sono state poste a carico dell’Agenzia controricorrente, liquidate in complessivi euro 6.200,00 oltre accessori.