Riacquisto infrannuale e decadenza dalle agevolazioni prima casa (Cass. civ. Sez. V n. 20158 del 22.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della prima casa, non incorre in decadenza il contribuente che nel termine di diciotto mesi dal primo acquisto, pur non avendo stabilito la propria residenza nel comune di ubicazione dell’immobile così acquistato, lo abbia rivenduto e ne abbia acquistato un altro entro un anno dall’alienazione, provvedendo, entro quest’ultimo termine, a destinare il nuovo immobile a propria abitazione principale. La fattispecie derogatoria di cui all’art. 1, nota II-bis, comma 4, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986 disciplina un caso diverso da quello dell’accesso alle agevolazioni e non una loro reiterazione. Essa richiede la destinazione effettiva del nuovo immobile ad abitazione principale, non la mera intenzione dichiarata, così escludendo il rischio di vendita speculativa. Il titolo della pretesa impositiva fondato sull’inattuazione del proposito abitativo relativo al primo acquisto è pertanto illegittimo.

Il Fatto

Il contribuente aveva acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni per la prima casa e del credito di imposta di cui all’art. 7, commi 1 e 2, della legge n. 448/1998. In seguito, aveva rivenduto quei beni e ne aveva riacquistato un altro, ubicato nel comune ove aveva fissato la propria residenza.

L’Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di liquidazione, revocando l’agevolazione e recuperando l’IVA secondo l’aliquota ordinaria, sul rilievo che il contribuente non aveva trasferito la residenza nel comune di ubicazione delle unità immobiliari oggetto del primo acquisto. La Commissione tributaria regionale delle Marche aveva accolto l’appello dell’Ufficio, riformando la decisione di prime cure favorevole al contribuente. Quest’ultimo ha proposto ricorso per cassazione, articolando due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla premessa che l’atto impositivo fondava la pretesa sulla mancata attuazione del proposito, dichiarato in atto, di stabilire la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato entro il termine di diciotto mesi previsto dall’art. 1, nota II-bis, comma 1, lett. a). Non veniva in rilievo né una revoca per insussistenza di un presupposto, né un mendacio originario sulla dichiarazione di impegno.

Nella specie, le unità immobiliari oggetto dell’acquisto agevolato erano state trasferite a titolo oneroso con atto di vendita e, entro l’anno, il contribuente aveva riacquistato altro immobile nel comune della propria residenza. Si era dunque verificata la fattispecie derogatoria espressamente prevista dall’art. 1, nota II-bis, comma 4, che esclude le sanzioni quando il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale.

La Corte ricostruisce l’evoluzione del proprio orientamento. Una prima lettura, restrittiva, riteneva che la deroga presupponesse comunque la sussistenza dei requisiti del primo acquisto (Cass. n. 15266 del 2015; Cass. n. 3749 del 2013). Successivamente si è osservato che il legislatore ha diversificato i presupposti della fattispecie originaria e di quella derogatoria, rilevando che la conservazione dell’agevolazione consegue dalla effettiva realizzazione della destinazione ad abitazione propria degli immobili (Cass. n. 8847 del 2015). Su questa base la giurisprudenza ha affermato che non incorre in decadenza chi, non avendo stabilito la residenza nel comune del primo immobile, lo abbia rivenduto e ne abbia acquistato un altro entro l’anno, fissando la residenza nel comune ove ha acquistato il secondo (Cass. n. 38552 del 2021; Cass. n. 20042 del 2015).

Il comma 4 della nota II-bis, precisa la Corte, disciplina una fattispecie diversa dall’accesso alle agevolazioni, prevedendo non una reiterazione dei benefici ma un’eccezione alla regola della decadenza (Cass. n. 17148 del 2018). Ai fini della rilevanza derogatoria del nuovo acquisto infrannuale deve sussistere il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale, insufficiente la mera intenzione. Tale ricostruzione, implicando un quid pluris rispetto al mero proposito abitativo, esclude di per sé il rischio della vendita speculativa prospettato nella sentenza impugnata.

Nella specie, la vendita delle unità immobiliari agevolate si era perfezionata prima del decorso del termine di diciotto mesi posto per la realizzazione del proposito abitativo. La perdita del diritto alle agevolazioni non poteva quindi fondarsi su una decadenza che, sotto il profilo logico-giuridico, non si era verificata. La Corte accoglie il primo motivo, assorbito il secondo, cassa la sentenza e decide nel merito accogliendo il ricorso originario del contribuente, con compensazione delle spese di merito e condanna dell’Agenzia alle spese di legittimità.