Risoluzione del preliminare e ripetizione degli esborsi del promissario acquirente (Cass. civ. Sez. II n. 366 del 08.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
Dichiarata definitivamente la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore, gli esborsi effettuati dal promissario acquirente in adempimento del contratto medesimo restano privi di titolo e devono essere restituiti, con ripristino della situazione patrimoniale precedente. Il danno risarcibile comprende l’intero pregiudizio causalmente collegato alla condotta inadempiente, ivi compreso il maggior costo sostenuto per il ricorso al credito rispetto al prezzo del bene poi rivelatosi non commerciabile. L’accertata legittimità della sospensione del pagamento del prezzo per mancanza del certificato di abitabilità consente di imputare al venditore inadempiente anche il ritardo nel pagamento delle rate e i relativi interessi. In tema di spese processuali, il giudice del rinvio cui la causa sia rimessa anche per provvedere sulle spese del giudizio di legittimità liquida secondo l’esito globale del processo, non secondo i singoli gradi.

Il Fatto

Il promissario acquirente convenne in giudizio il promittente venditore per la risoluzione del preliminare di vendita di un appartamento e di un box facenti parte di un edificio da costruire, chiedendo il rilascio degli immobili e il risarcimento dei danni. In via riconvenzionale la controparte domandò l’esecuzione specifica del preliminare e, in subordine, la riduzione del prezzo.

Dopo un primo grado favorevole alla promissaria acquirente, una prima sentenza di appello parzialmente riformata, un primo giudizio di cassazione con rinvio e un secondo giudizio di appello nuovamente cassato, la causa è stata riassunta davanti alla Corte d’appello, che ha condannato il promittente venditore alla restituzione delle somme versate. Avverso tale decisione il venditore ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, esaminati congiuntamente per connessione, investono il riconoscimento degli interessi moratori e la restituzione integrale delle somme versate. Il ricorrente sostiene che tali poste non costituiscano conseguenza diretta e immediata del proprio inadempimento, derivando invece dalla condotta della controparte nel rapporto di mutuo.

La Corte richiama la precedente pronuncia di legittimità che aveva cassato con rinvio, secondo cui, una volta dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, erano rimasti privi di titolo gli esborsi effettuati dalla promissaria acquirente in adempimento del contratto medesimo, con diritto alla ripetizione e al ripristino della situazione patrimoniale anteriore.

Il Collegio osserva che il giudizio è iniziato con la domanda di risoluzione proposta dal venditore, rigettata per il suo grave inadempimento, che ha determinato anche il rigetto della richiesta di esecuzione in forma specifica. L’immobile per il cui acquisto era stato contratto il mutuo si è rivelato non solo di minor valore rispetto al prezzo pattuito, ma addirittura non commerciabile.

Quanto al nesso di causalità, la Corte rileva che la sospensione del pagamento del prezzo da parte della promissaria acquirente, dovuta alla mancanza del certificato di abitabilità, non è stata oggetto di censure. Il ritardo nel pagamento delle rate è pertanto imputabile alla condotta inadempiente del venditore. I primi due motivi sono quindi in parte inammissibili e in parte infondati.

Il terzo motivo riguarda la liquidazione delle spese. La Corte ribadisce il principio secondo cui il giudice del rinvio, cui la causa sia rimessa anche per provvedere sulle spese del giudizio di legittimità, si attiene al criterio della soccombenza applicato all’esito globale del processo, non ai singoli gradi, e può pervenire a compensazione o condannare la parte vittoriosa in cassazione ma complessivamente soccombente. Poiché il giudizio si è risolto con l’accertamento del grave inadempimento del venditore, il motivo è infondato. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e presupposti per il contributo unificato.