La rappresentanza apparente e la responsabilità risarcitoria nel preliminare (Cass. civ. Sez. II n. 8121 del 27.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, il principio dell’apparenza del diritto non può essere invocato dal promissario acquirente per ottenere che il contratto produca direttamente effetti nei confronti del falso rappresentato, mancando la procura scritta richiesta ad substantiam. L’assenza della procura non esclude, tuttavia, la tutela risarcitoria ex art. 2043 cod. civ. qualora il falso rappresentato abbia colposamente ingenerato nel terzo l’incolpevole affidamento circa l’esistenza del potere rappresentativo. Tale affidamento costituisce il presupposto per la condanna del solo responsabile, in via solidale, al risarcimento dei danni, non già all’adempimento del contratto.

Il Fatto

I promissari acquirenti di un immobile agivano contro i promittenti venditori e il loro sedicente rappresentante, deducendo l’inadempimento del preliminare e chiedendo la restituzione del doppio della caparra e degli acconti versati. Il Tribunale accoglieva la domanda, ma la Corte d’appello, qualificando l’atto come mandato senza rappresentanza, escludeva che il preliminare vincolasse i venditori, che risultavano inadempienti al mandato. La Cassazione, accogliendo il ricorso, cassava la sentenza affermando che il mandatario senza rappresentanza aveva agito come falsus procurator e che la sussistenza del potere rappresentativo è elemento costitutivo della pretesa del terzo.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha ritenuto infondato il primo motivo di ricorso relativo alla presunta mancata riproposizione della domanda di risarcimento fondata sulla rappresentanza apparente. Ha chiarito che la parte vittoriosa in primo grado non ha l’onere di proporre appello incidentale per le domande non esaminate, essendo sufficiente la loro riproposizione ex art. 346 cod. proc. civ., come avvenuto nella comparsa di costituzione in appello.

Quanto al secondo e terzo motivo, la Corte ha escluso la violazione dei limiti del giudizio di rinvio: il giudice del rinvio si è uniformato al principio di diritto enunciato, limitandosi ad accertare i fatti costitutivi della rappresentanza apparente (quali la sottoscrizione di un atto idoneo a ingenerare affidamento e il comportamento colposo dei falsi rappresentati). Ha inoltre precisato che la regola della forma scritta della procura rileva solo sul piano della vincolatività del contratto, non su quello della responsabilità risarcitoria, per la quale l’assenza di procura è un indice della colpa del terzo, da valutare caso per caso.

La Corte ha infine ritenuto infondate le censure in punto di motivazione e di nesso causale, evidenziando che la condotta colposa dei rappresentati era stata compiutamente individuata nella sentenza impugnata e che la loro responsabilità solidale con il falso rappresentante ex art. 2055 cod. civ. rendeva superflua la ripartizione del danno. Ha rigettato anche il ricorso incidentale, escludendo che dalla rappresentanza apparente possa derivare l’obbligo di corrispondere il doppio della caparra, trattandosi di un importo non corrispondente a un esborso subito dal terzo.