Ristrutturazione di rustico rurale e cambio d’uso oneroso in zona agricola (TAR Lombardia n. 1203 del 29.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il carattere oneroso o gratuito di un intervento edilizio si valuta al momento della sua esecuzione, assumendo rilievo l’incremento di utilità conseguito dal proprietario nell’ultima trasformazione e il correlativo onere per l’amministrazione in termini di adeguamento dei servizi pubblici. La destinazione catastale del fabbricato ha valore meramente indiziario: la qualificazione di rurale abitativo o strumentale si desume anche da risultanze fotografiche, cartografiche e documentali, nonché dalla collocazione in zona agricola. È legittima la norma del PGT che impone il permesso di costruire convenzionato per gli interventi di ristrutturazione sugli edifici civili in zona agricola che hanno perso la connessione col fondo, nonché l’esclusione dell’esenzione dal contributo di costruzione prevista per gli edifici unifamiliari quando il complesso non abbia tale natura e il cambio d’uso superi la soglia del 20%.

Il Fatto

I ricorrenti acquistano un complesso immobiliare in zona agricola, composto da un fabbricato rurale abitativo e da uno strumentale, e presentano una SCIA edilizia di ristrutturazione, dopo aver ottenuto l’autorizzazione paesaggistica. Il Comune ordina di non effettuare l’intervento, ritenendo necessario il permesso di costruire convenzionato in ragione del cambio di destinazione d’uso e delle monetizzazioni conseguenti. Impugnato l’atto inibitorio e la nota successiva, nelle more i ricorrenti chiedono il rilascio del titolo convenzionato con esonero dal contributo di costruzione; il Comune rilascia il permesso quantificando gli oneri in 32.700,84 euro e negando la gratuità. Seguono due ricorsi, riuniti, per l’annullamento degli atti e la restituzione delle somme versate.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla qualificazione dell’intervento. I fabbricati non costituiscono un edificio unifamiliare: la planimetria allegata alla domanda di condono del 1986 e la concessione del 1990 ne attestano la destinazione rurale, l’uno ad abitazione del coltivatore diretto, l’altro a ricovero di foraggio, cereali e attrezzi. Le risultanze catastali, pur favorevoli ai ricorrenti, svolgono funzione meramente indiziaria, dovendosi valorizzare le riprese fotografiche, i documenti d’archivio e la collocazione in zona agricola, secondo la presunzione di ruralità confermata da Cons. Stato, sez. IV, n. 2115 del 2019. La successiva classificazione del PGT come costruzione civile in zona agricola è ricognitiva della condizione più recente e non retroagisce sulla originaria destinazione d’uso.

Non convince la tesi per cui, per le residenze rurali anteriori alla legge n. 10/1977, il passaggio ad uso residenziale non integrerebbe un cambio d’uso rilevante. Il Collegio osserva che il carattere oneroso dell’intervento si valuta al presente, quando i lavori vengono eseguiti, rilevando non la storia remota del fabbricato ma l’incremento di utilità conseguito dal proprietario e l’onere pubblico connesso. Richiamate le sentenze del TAR Piemonte nn. 687/2019 e 516/2022, la tesi è respinta per la diversità della legislazione regionale invocata.

Quanto all’art. 25 delle N.T.A., la norma è immediatamente lesiva e avrebbe dovuto essere impugnata tempestivamente: le censure sono inammissibili. Nel merito, gli artt. 10, comma 4, 51 e 62 della legge regionale Lombardia n. 12/2005 legittimano il Comune a individuare nel PGT gli edifici non più adibiti ad uso agricolo e a disciplinarne gli interventi, coordinando la trasformazione con il contesto tramite convenzione urbanistica, scelta discrezionale e non sindacabile.

Sul piano della consistenza, gli interventi integrano una ristrutturazione pesante, assimilabile alla nuova costruzione per il regime degli oneri: la destinazione del fabbricato strumentale diviene accessoria all’abitazione e il cambio d’uso supera il 20% della volumetria residenziale originaria. Ne consegue l’esclusione dell’esenzione di cui all’art. 17, comma 3, lett. b), d.P.R. n. 380/2001, destinata a favorire gli edifici unifamiliari e la piccola proprietà abitativa, finalità di carattere sociale che il complesso in esame non soddisfa (cfr. TAR Lombardia, Brescia, sez. I, n. 449 del 2018). La trasformazione ad uso abitativo del deposito incrementa il carico urbanistico, legittimando la quantificazione degli oneri. Entrambi i ricorsi sono respinti, con compensazione delle spese.