Rivendica dei beni comuni e prova della proprietà esclusiva in condominio (Cass. civ. Sez. II n. 13014 del 15.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, l’azione con cui il costruttore-alienante rivendica la proprietà esclusiva di strade, parcheggi e aree di accesso già asservite alle unità abitative deve essere qualificata come rivendicazione ex art. 948 cod. civ., non come negatoria servitutis, quando l’attore allega di non possedere il bene e ne chiede la restituzione. Sul piano probatorio l’attore in rivendica deve fornire la piena prova del proprio diritto, vincendo la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 cod. civ. La presunzione può essere superata solo dall’atto costitutivo del condominio, o da un successivo atto modificativo sottoscritto da tutti i condomini, che escluda in modo chiaro e inequivoco l’alienazione del diritto di condominio. Una clausola di mero contenuto ricognitivo inserita nei regolamenti condominiali, sopravvenuti alla nascita del condominio, non vale come titolo traslativo, né rileva la mancata contestazione dei condomini.

Il Fatto

La società costruttrice del complesso immobiliare conveniva in giudizio il condominio, in proprio e quale supercondominio, per sentir accertare la proprietà esclusiva della strada di accesso, delle strade interne e delle aree di parcheggio, con condanna dei convenuti alla rimozione di una sbarra, di strisce delimitative e di dissuasori metallici. Il Tribunale accolse la domanda.

La Corte di Appello di Genova riformò la decisione, qualificando la domanda non come negatoria servitutis ma come rivendicazione, con conseguente onere probatorio più rigoroso, ritenuto non assolto. La società ricorre per cassazione con tre motivi; i condomini resistono con controricorso e propongono ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo contesta la qualificazione dell’azione come rivendicazione, deducendo che la società avrebbe mantenuto il possesso delle aree in quanto proprietaria di alcune unità immobiliari del complesso. Il motivo è infondato. La deduzione è inidonea, perché con essa la ricorrente riconosce di non vantare un possesso autonomo sul bene, ma di goderne solo in quanto partecipante a uno dei condomini.

La Corte conferma la distinzione tra azioni, richiamando il principio secondo cui la negatoria servitutis presuppone il possesso del fondo, mentre la rivendicazione è esperita da chi si afferma proprietario della cosa che non possiede. Da qui i diversi oneri probatori: nella rivendica occorre fornire la piena prova della proprietà, risalendo fino a un acquisto a titolo originario.

Il secondo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente, denunciano l’omesso esame di fatti decisivi e l’errata valutazione delle acquisizioni istruttorie, facendo perno sui regolamenti condominiali che dichiaravano la proprietà esclusiva della società. I motivi sono infondati: la Corte di Appello non ha affatto trascurato i regolamenti, ma li ha ritenuti privi di efficacia traslativa per il loro contenuto solo ricognitivo.

Sul piano sostanziale la Corte ribadisce che l’art. 1117 cod. civ. pone una presunzione di condominialità, superabile solo dal titolo contrario. Il titolo di esclusione può sopravvenire, ma richiede un atto modificativo cui abbiano partecipato tutti i condomini. Un negozio di mero accertamento non è idoneo a costituire un titolo traslativo, essendo necessario un contratto con forma scritta da cui risulti la volontà attuale di determinare l’effetto traslativo. Nel caso, la ricorrente non ha dimostrato né l’originaria proprietà esclusiva nelle vendite istitutive dei condomini, né l’esclusione dalla comproprietà.

Il ricorso principale è rigettato. Segue la condanna alle spese e, per la trattazione ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ. in conformità alla proposta, l’applicazione dell’art. 96, terzo e quarto comma, cod. proc. civ. Il ricorso incidentale, espressamente condizionato all’accoglimento del principale, resta assorbito.