Spese di rinnovo dell’ipoteca a carico del mutuatario se previste dal contratto (ABF Collegio di Bologna n. 2519 del 18.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le spese di rinnovazione dell’ipoteca costituita a garanzia di un mutuo sono a carico del debitore quando un patto contrario lo prevede, in coerenza con l’art. 2846 cod. civ., che pone le spese di iscrizione a carico del debitore salvo patto contrario. La clausola contrattuale che addossa al mutuatario i costi accessori alla vita del contratto, comprensivi delle spese di rinnovazione ipotecaria, non modificata in sede di rinegoziazione e riportata nel documento di sintesi, legittima l’addebito. L’intermediario non è tenuto a un preventivo preavviso quando l’addebito trova titolo nel contratto sottoscritto dal cliente. L’assenza di contestazione sull’importo da parte del ricorrente non sana il difetto di prova dell’intermediario, ma rende la questione irrilevante ai fini della decisione.

Il Fatto

Il ricorrente lamenta l’addebito di 319,20 euro per il rinnovo dell’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo stipulato con l’intermediario resistente. Sostiene che il rinnovo sia stato disposto dall’intermediario in conseguenza della richiesta di sospensione del mutuo avanzata nel periodo pandemico, e che l’addebito sia avvenuto senza autorizzazione e senza preavviso.

Esperito infruttuosamente il reclamo, il ricorrente si rivolge all’ABF chiedendo il risarcimento delle spese addebitate il 22/11/2024. L’intermediario eccepisce che la rinegoziazione del mutuo, con prolungamento del finanziamento originario, è stata perfezionata nel 2013, quindi ben prima del periodo emergenziale; richiama l’art. 12 del contratto di mutuo, che pone a carico della parte mutuataria le spese di rinnovazione ipotecaria, e il documento di sintesi della rinegoziazione, che le riporta. Chiede quindi il rigetto del ricorso.

La motivazione del Collegio

Il Collegio individua la questione nella legittimità dell’addebito delle spese di rinnovazione ipotecaria e muove dall’art. 2846 cod. civ., secondo cui le spese di iscrizione dell’ipoteca sono a carico del debitore, se non vi è patto contrario, ma devono essere anticipate dal richiedente. La regola civilistica, dunque, non esclude l’addebito al mutuatario, ma lo subordina alla presenza di una diversa distribuzione convenzionale.

Il Collegio verifica poi il titolo contrattuale dell’addebito. L’art. 12 del contratto di mutuo prevede che la parte mutuataria sopporti i costi accessori alla vita del contratto, tra cui le spese di rinnovazione ipotecaria. Tale previsione non è stata modificata in sede di rinegoziazione, come risulta dall’art. 3 del nuovo accordo. Le spese sono inoltre riportate nel documento di sintesi relativo alla rinegoziazione, che il Collegio esamina, alla voce “rinnovazione ipotecarie”, quantificate in 150,00 euro oltre alla presentazione al notaio.

Il Collegio rileva un margine di difformità tra la voce contrattuale e l’importo effettivamente addebitato, pari a 319,20 euro. La resistente non fornisce evidenza delle ulteriori spese notarili sostenute. Il Collegio osserva tuttavia che la circostanza non è contestata dal ricorrente, il quale non ha censurato specificamente la quantificazione dell’addebito. Il rilievo resta quindi privo di incidenza sulla decisione.

Su questa base il Collegio conclude che l’intermediario ha dato applicazione alle previsioni civilistiche, recepite nella regolamentazione contrattuale sottoscritta dal cliente, e che l’addebito trova titolo nel contratto e nel documento di sintesi. Il ricorso, pertanto, non è accolto.