Stima delle aree fabbricabili IMU e prova contraria alle delibere comunali (Cass. civ. Sez. V n. 4724 del 22.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, ai fini della determinazione del valore imponibile di un’area fabbricabile, il giudice di merito non può esimersi dal verificare che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, avuto riguardo alla zona territoriale, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso, agli oneri di adattamento, ai prezzi medi di mercato e all’anno di imposizione. Le delibere con cui il Comune determina periodicamente i valori venali per zone omogenee hanno la finalità di limitare il potere di accertamento dell’ente quando l’imposta sia versata su un valore non inferiore a quello deliberato, ma operano come presunzioni semplici analoghe al redditometro e ammettono prova contraria: il giudice, se ritiene dimostrato che all’area non può attribuirsi il valore individuato dal Comune, può disattendere la delibera e procedere ad autonoma stima secondo i parametri di legge. La motivazione che ometta tale verifica è apparente e giustifica la cassazione con rinvio.

Il Fatto

Il contribuente impugna davanti alla Commissione tributaria provinciale cinque avvisi di accertamento IMU relativi alle annualità dal 2013 al 2017, sostenendo il venir meno del presupposto impositivo per effetto della cessione del diritto d’uso delle aree in forza di un contratto stipulato nel 2013. Il giudice di primo grado accoglie parzialmente il ricorso per le annualità dal 2014 al 2017, escludendo il 2013 per difetto di tempestiva comunicazione della cessione.

La Commissione tributaria regionale rigetta sia l’appello principale del Comune sia quello incidentale del contribuente, confermando la qualificazione dei contratti come costitutivo-traslativi di un diritto d’uso e ritenendo congrua la stima della base imponibile contenuta negli atti impositivi. Il Comune ricorre per cassazione con due motivi; il contribuente resiste e propone ricorso incidentale affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta il ricorso principale. Il primo motivo, con cui il Comune contesta la qualificazione negoziale operata dalla CTR, è inammissibile: il ricorrente omette di trascrivere integralmente il contratto, violando il principio di autosufficienza, e non supera il limite dell’interpretazione degli atti negoziali, riservata al giudice di merito e censurabile solo per violazione dei canoni ermeneutici o per motivazione inadeguata. La qualificazione privilegiata dai giudici di merito costituisce una delle possibili e plausibili letture, non sindacabile in sede di legittimità.

Il secondo motivo è parimenti inammissibile, perché non attinge la ratio decidendi: la CTR non ha riconosciuto alcuna esenzione, bensì ha qualificato il contratto come traslativo di un diritto d’uso, con applicazione dell’art. 9 d.lgs. n. 23/2011 per l’individuazione del legittimato passivo. Inoltre, trattandosi di doppia conforme, ogni doglianza motivazionale è preclusa.

I primi due motivi del ricorso incidentale, concernenti la motivazione degli avvisi, sono inammissibili. La Corte ribadisce che l’obbligo motivazionale è adempiuto quando il contribuente è posto in grado di conoscere la pretesa nei suoi elementi essenziali. Quanto all’art. 7 l. n. 212/2000, gli atti a contenuto normativo, come le delibere e i regolamenti comunali, sono giuridicamente noti per effetto della pubblicazione e non rientrano tra gli atti esterni da allegare agli avvisi.

È invece fondato il terzo motivo. La motivazione della CTR in ordine alla stima è apparente: dopo aver definito “apprezzabile” la consulenza del contribuente, la Commissione si limita ad affermare che essa non terrebbe conto dei provvedimenti comunali. Richiamando Cass., Sez. 5, n. 17248 del 2019 e Cass., Sez. 5, n. 9529 del 2023, la Corte afferma che le delibere sui valori venali delle aree fabbricabili operano come presunzioni semplici, superabili con prova contraria, e che il giudice può procedere ad autonoma stima secondo i parametri dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992. Il quarto e il quinto motivo restano assorbiti. La sentenza è cassata in parte qua con rinvio alla Commissione tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione.