Supercondominio e uso della cosa comune escludono la servitù (Cass. civ. Sez. II n. 18241 del 03.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il supercondominio si costituisce ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, quando più edifici autonomamente organizzati in condominio condividono cose, impianti o servizi legati da un rapporto di accessorietà rispetto agli edifici stessi, senza necessità di atto formale, di manifestazioni di volontà o di approvazioni assembleari. Non è richiesta l’originaria appartenenza del bene al medesimo proprietario dei vari fabbricati, potendo la natura supercondominiale derivare dal solo vincolo di asservimento del cespite, in assenza di espressa riserva di proprietà. Sul bene comune non è configurabile un diritto reale di servitù a favore di un bene di proprietà individuale di uno dei contitolari, per il principio del nemini res sua servit: l’utilizzazione del comproprietario resta disciplinata dall’art. 1102 cod. civ., con esclusione di ogni aggravio e senza che sia necessario provare un titolo ulteriore rispetto alla comunione. L’accertamento del vincolo di destinazione è quaestio facti riservata al giudice di merito.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria esclusiva di alcune aree contigue a tre edifici costituenti un unico complesso immobiliare, ha agito in giudizio per ottenere la rimozione di una condotta fognaria installata senza titolo nel 1997 a servizio di due condomini del lotto levante. A fondamento della domanda ha dedotto l’actio negatoria servitutis, chiedendo la condanna dei convenuti alla rimozione dell’opera e al ripristino del giardino soprastante.

I convenuti hanno invocato la costituzione di una servitù di scarico coattivo, allegando il carattere fatiscente della preesistente condotta. Il Tribunale ha accolto la domanda attorea con sentenza n. 362/2014. La Corte di Appello di Genova, con la sentenza n. 1698/2018, ha riformato la decisione di primo grado, ravvisando l’esistenza di un supercondominio sulle aree contese e rigettando la domanda, sul presupposto che l’utilizzazione rientrasse nei limiti del godimento della cosa comune. La società ha quindi proposto ricorso per cassazione affidato a otto motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il primo motivo, che denuncia la nullità della sentenza per motivazione apparente. Il motivo è infondato: la Corte territoriale ha esposto un percorso argomentativo ricostruibile, fondato sull’interpretazione dei regolamenti condominiali dei tre edifici e sulla destinazione del porticato all’uso comune e al transito di tutti i caseggiati. Il minimo costituzionale della motivazione risulta rispettato, secondo il noto indirizzo delle Sezioni Unite n. 8053 del 2014. La ricorrente oppone una lettura alternativa del dato negoziale, ma in sede di legittimità non è consentito dolersi del fatto che il giudice di merito abbia privilegiato una delle possibili interpretazioni, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra letture concorrenti.

Il secondo motivo, che deduce la formazione di un giudicato interno su singole affermazioni del giudice di prime cure, è infondato. Costituisce capo autonomo della sentenza solo il decisum che risolva una questione controversa dotata di propria individualità e autonomia; le affermazioni che costituiscono mera premessa logica della statuizione non assumono tale stabilità. La sequenza fatto, norma ed effetto giuridico resta unitaria, e la censura su uno solo dei suoi elementi riapre la cognizione sull’intera statuizione, impedendo il passaggio in giudicato.

Il terzo motivo contesta la qualificazione dello spostamento della condotta come uso lecito della cosa comune. La Corte ritiene la censura infondata: una volta affermata la natura supercondominiale delle aree a verde, non è configurabile alcun diritto reale su bene proprio, poiché il comproprietario ha facoltà di utilizzare la cosa comune nei limiti dell’art. 1102 cod. civ. Il riferimento all’aggravamento della servitù è fuorviante, perché l’uso si colloca fuori dall’alveo del diritto reale su cosa altrui.

Il sesto motivo, esaminato dopo il settimo, investe la stessa configurabilità del supercondominio: secondo la ricorrente, i tre edifici appartenevano originariamente a proprietari diversi e difetterebbe un titolo costitutivo, non potendo i regolamenti condominiali svolgere efficacia traslativa. La Corte ribadisce che il supercondominio sorge ipso iure et facto senza necessità di atto formale, essendo sufficiente il vincolo di asservimento dei beni ai diversi edifici. L’accertamento in concreto di tale vincolo è quaestio facti, e il giudice di merito ha valorizzato la circostanza che le aree verdi costituivano porzione del porticato perimetrale.

Il quarto, quinto e settimo motivo, scrutinati congiuntamente, sono inammissibili perché propongono una lettura alternativa delle risultanze istruttorie e del verbale di deposito del regolamento, tesa a ottenere un riesame del merito. Il quinto e l’ottavo motivo sono parimenti inammissibili: l’ottavo non si confronta con la ratio decidendi, poiché una volta accertata la comunione sul cespite l’utilizzazione segue le norme sulla comunione e non richiede ulteriore dimostrazione. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e con la segnalazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato aggiuntivo.