Termine essenziale nel preliminare e insindacabilità dell’accertamento di fatto (Cass. civ. Sez. II n. 28 del 02.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’essenzialità del termine per l’adempimento, ex art. 1457 c.c., non può desumersi dal solo uso dell’espressione “entro e non oltre”, ma richiede un accertamento che, alla stregua dell’oggetto del negozio o di specifiche indicazioni delle parti, dimostri che queste abbiano inteso considerare perduta l’utilità prefissata con il decorso del termine. Tale accertamento è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua e immune da vizi logici e giuridici. La parte interessata può rinunciare tacitamente al termine essenziale, anche dopo la scadenza, accettando un adempimento tardivo. Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo è ammissibile solo se la pronuncia d’appello si sia discostata dal ragionamento del giudice di primo grado.

Il Fatto

Una società acquirente versa una caparra confirmatoria di 70.000 euro per un preliminare di compravendita immobiliare, con termine di stipula del definitivo fissato come essenziale ex art. 1457 c.c.. Alla scadenza nessuna delle parti si presenta per il rogito e la promittente venditrice non aveva liberato l’immobile dalle ipoteche gravanti.

La società acquirente agisce con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. chiedendo la risoluzione del preliminare e la restituzione della caparra. Il Tribunale accoglie la domanda; la Corte d’appello di Brescia respinge il gravame della venditrice. Quest’ultima ricorre in Cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è respinto. Il primo motivo, sul rilievo che la Corte d’appello avrebbe valorizzato deduzioni tardive, è infondato: il presunto vizio processuale doveva essere fatto valere con un motivo d’appello, non formulato, e le doglianze costituiscono mere difese, non eccezioni soggette a preclusioni.

Il secondo motivo, sull’omesso esame di un fatto decisivo, è inammissibile. Poiché l’appello è stato introdotto con citazione del 18 dicembre 2015, trova applicazione l’art. 348-ter c.p.c.: la sentenza d’appello non si è distaccata dal ragionamento del primo giudice. Sul punto la Corte richiama Cass. Sez. L n. 20994 del 06/08/2019 e Sez. II n. 5528 del 10/03/2014.

Il terzo motivo è inammissibile: la doglianza ex art. 360, n. 3), c.p.c. deve essere corredata, a pena di inammissibilità, da specifiche argomentazioni intellegibili ed esaurienti, essendo demandato al ricorrente — e non alla Corte — individuare la norma violata (Cass. Sez. Un. n. 23745 del 28/10/2020). Si prospettano qui profili squisitamente fattuali, riservati al giudice di merito.

Il quarto motivo è infondato. La qualificazione del termine come essenziale è un apprezzamento di fatto che la Corte d’appello ha ancorato non solo alla clausola, ma alla qualità professionale delle parti, alla natura imprenditoriale dell’operazione e alla rilevanza del termine nel quadro negoziale. La motivazione è congrua e insindacabile. L’infondatezza del quarto motivo assorbe il quinto.

Il sesto motivo è inammissibile per difetto di autosufficienza: il ricorrente non ha indicato in quale atto del giudizio di merito la questione sarebbe stata dedotta. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese liquidate in 6.200 euro e contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.