Spese per terrazza a livello su garage secondo art 1125 cod civ (Cass. civ. Sez. II n. 20528 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Quando un bene di proprietà esclusiva di un condomino — nella specie una terrazza a livello — funge, anche solo in parte, da copertura di beni sottostanti di proprietà di altri condomini, la ripartizione delle spese di impermeabilizzazione non segue l’art. 840 cod. civ. né l’art. 1126 cod. civ., dettato per i lastrici solari di uso esclusivo, bensì l’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ. Ne deriva che le opere di impermeabilizzazione della terrazza restano a carico del proprietario della stessa, mentre l’intonaco, la tinta e la decorazione dei soffitti sottostanti gravano sui proprietari delle unità coperte.

Il Fatto

La condomina impugnava davanti al Tribunale di Catania la delibera assembleare che aveva posto interamente a suo carico le spese, pari a € 4.312,39, del rifacimento del manto di impermeabilizzazione della terrazza a livello di sua proprietà esclusiva. L’intervento si era reso necessario per i danni da infiltrazioni ai garage di proprietà esclusiva di altri condomini e il condominio aveva anticipato la spesa. La condomina sosteneva che il riparto dovesse seguire criteri diversi da quelli applicati.

Il Tribunale di Catania accoglieva la domanda e annullava la delibera nella parte in cui addossava l’intero onere alla condomina. Il condominio proponeva appello principale; la condomina eccepiva l’inammissibilità e proponeva appello incidentale. La Corte d’appello di Catania riformava la decisione, escludendo che il terrapieno sottostante la terrazza rientrasse tra i beni comuni e applicando l’art. 840 cod. civ. La condomina ricorre per cassazione con due motivi; il condominio resta intimato.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., dell’art. 840 cod. civ. e dell’art. 1126 cod. civ. La ricorrente censura l’addebito integrale della spesa alla proprietaria senza considerare che l’intervento era stato deliberato per eliminare le infiltrazioni nei garage dei condomini sottostanti, e richiama l’art. 1126 cod. civ. come applicabile non solo ai lastrici solari ma anche alle terrazze a livello.

La Corte reputa fuori luogo l’applicazione dell’art. 840 cod. civ. Nelle fattispecie simili a quella esaminata, in cui un bene di proprietà esclusiva funge da copertura di beni sottostanti di altri condomini, la giurisprudenza di legittimità ricorre all’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., non potendosi applicare l’art. 1126 cod. civ. relativo ai lastrici solari di uso esclusivo. Il richiamo è a Cass. n. 23250 del 2023, alla cui motivazione la Corte rinvia.

L’art. 1125 cod. civ. stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei piani sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

È inerente allo strumento dell’analogia che l’applicazione della norma, pur giustificata dal genus proximum, si adegui alle differenze specifiche del caso da disciplinare. Ne consegue che restano a carico dei ricorrenti le opere di impermeabilizzazione da compiersi sulla terrazza, mentre gravano sui proprietari dei garage l’intonaco e la tinta dei correlativi soffitti.

L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento del secondo, con cui si denunciava la violazione dell’art. 1135 cod. civ. per la dedotta nullità della delibera assembleare per difetto di attribuzioni. La Corte cassa la sentenza impugnata nei limiti del motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.