Distanze legali in condominio: legittimati tutti i condomini (Cass. civ. Sez. II n. 16394 del 18.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In caso di edificio in condominio, tutti i condomini, e non soltanto quelli proprietari delle porzioni esclusive direttamente prospettanti verso le costruzioni che violano le distanze legali, sono legittimati ad agire per far valere il rispetto delle disposizioni sulle distanze, le quali mirano a salvaguardare i fabbricati considerati nella loro interezza. Il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c., spettante al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare, si configura come concettualmente distinto dal diritto di comunione sul lastrico solare e sull’area sovrastante l’edificio, regolato dall’art. 1102 c.c. Il titolare del diritto di sopraelevazione è peraltro tenuto a ricostruire il lastrico di copertura di cui gli altri condomini avevano il diritto di usare, sì che essi possano accedervi per le necessità della sua specifica funzione. Il giudice che esamini d’ufficio una questione di puro diritto, senza segnalarla alle parti, non determina nullità della decisione, salvo che l’error iuris in iudicando sia in concreto consumato.

Il Fatto

Alcuni condomini hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in cinque motivi, avverso la sentenza con cui la Corte d’appello di Milano, in parziale riforma della decisione di primo grado, ha dichiarato cessata la materia del contendere quanto alla dedotta violazione delle distanze legali e ha condannato il condominio al risarcimento dei danni in favore di soli tre attori. Resiste la società controricorrente.

La controversia riguarda una sopraelevazione realizzata su un fabbricato compreso nel condominio, asseritamente illegittima perché non autorizzata dall’assemblea e lesiva dell’aspetto architettonico, dell’afflusso di luce e aria, della veduta e della disciplina delle distanze.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 112 e 101 c.p.c., per avere la Corte d’appello dichiarato inammissibile, siccome proposta per la prima volta in appello, la domanda subordinata di pagamento dell’indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. La Corte lo dichiara inammissibile: la censura non prospetta un errore di giudizio, ma una svista materiale, configurabile come errore di fatto e, dunque, motivo di revocazione ex art. 395, n. 4, c.p.c., non di ricorso per cassazione. La mancata segnalazione alle parti di una questione di puro diritto non produce nullità, salvo che l’errore in concreto consumato sia denunciato.

Il secondo, il terzo e il quarto motivo, esaminati congiuntamente perché connessi, sono accolti. La Corte afferma che, in caso di edificio in condominio, tutti i condomini sono legittimati a far valere il rispetto delle disposizioni sulle distanze legali, e non soltanto i proprietari delle porzioni prospettanti verso la costruzione, poiché tali norme mirano a salvaguardare i fabbricati nella loro interezza. Richiamando un orientamento stabile, la Corte conferma che la legittimazione spetta a tutti i condomini, così superando la tesi del condominio parziale accolta in appello.

Il quinto motivo, relativo alla sottrazione del lastrico solare all’uso dei condomini, è respinto. La società, proprietaria dell’ultimo piano, ha esercitato il proprio diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c.; non trova spazio l’art. 1102 c.c., che riguarda le modifiche su parti comuni. Il diritto di sopraelevazione resta distinto dalla comunione sul lastrico solare, con l’obbligo di ricostruire il lastrico di copertura perché i condomini possano accedervi.

La sentenza è cassata in relazione alle censure accolte, con rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.