Trascrizione della domanda di nullità e sorte dei sub-acquisti (Cass. civ. Sez. II n. 8580 del 29.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
La trascrizione della domanda di accertamento della nullità di un atto soggetto a trascrizione, se effettuata entro il quinquennio dalla trascrizione dell’atto impugnato, rende inopponibile alla parte che ottiene la declaratoria di nullità ogni sub-acquisto successivo, benché trascritto anteriormente alla domanda medesima. Ai sensi dell’art. 2652, n. 6, cod. civ., i sub-acquirenti non sono terzi protetti, poiché la norma fa salvi solo i diritti acquisiti quando la domanda di nullità sia trascritta oltre il quinquennio. La cancellazione della trascrizione della domanda, disposta con la sentenza di accoglimento, ha effetto solo ex nunc e non travolge gli effetti già prodotti: la contestuale annotazione della sentenza ex art. 2655 cod. civ. ne determina la continuità. La tutela dell’acquisto a titolo originario per usucapione abbreviata presuppone un possesso non interrotto, incompatibile con la proposizione di una domanda giudiziale di recupero del bene.

Il Fatto

Un podere agricolo, già aggiudicato all’esito di una gara d’asta, era stato acquistato dall’affittuario con esercizio della prelazione agraria, poi rivenduto in due successivi frazionamenti. Un primo giudizio aveva dichiarato la nullità di quei trasferimenti, in quanto posti in essere in frode alla normativa sulla prelazione, con sentenza passata in cosa giudicata.

I sub-acquirenti, a loro volta acquirenti dei lotti, avevano invocato l’usucapione abbreviata per consolidare la propria posizione. Il Tribunale aveva accolto tale difesa; la Corte d’appello, in riforma, aveva riconosciuto la proprietà degli originari aggiudicatari, condannando i sub-acquirenti al rilascio e al risarcimento, con conseguenti pronunce di manleva a catena. Da qui i ricorsi in cassazione, principali e incidentali.

La Motivazione della Corte

La Corte ricostruisce la funzione dell’art. 2652, n. 6, cod. civ.: la norma limita l’efficacia retroattiva della pronuncia di nullità, facendo salvi solo i diritti dei terzi acquirenti in base a un atto trascritto prima della domanda, purché questa sia trascritta oltre cinque anni dall’atto impugnato. Il duplice presupposto — trascrizione del titolo di acquisto e tardiva trascrizione della domanda — integra una posizione di piena tutela; la sua assenza determina invece l’inopponibilità del sub-acquisto.

Nella specie, la domanda di nullità era stata trascritta entro il quinquennio dalla trascrizione del contratto primario. L’accoglimento travolge quindi tutti i sub-acquisti successivi, anche se trascritti prima: non si tratta di nullità dei loro titoli, ma di inopponibilità. Il passaggio argomentativo decisivo riguarda la cancellazione della trascrizione disposta dalla sentenza di primo grado: essa non produce effetti retroattivi, ma solo ex nunc, sostanziandosi nel mutamento dell’oggetto della pubblicità. L’annotazione ex art. 2655 cod. civ. opera in continuità con la trascrizione della domanda, la cui efficacia conservativa e di prenotazione si allunga all’indietro fino al momento della sua esecuzione.

Né vale a salvare i sub-acquirenti l’usucapione abbreviata. La Corte conferma che la proposizione della domanda giudiziale di recupero del bene interrompe il possesso anche se inammissibile, ai sensi degli artt. 1165 e 2943 cod. civ., e che l’interruzione si era verificata nell’anno 2000, rendendo insufficiente il decorso decennale. L’apprezzamento sulla buona fede del possessore è rimesso al giudice del merito e insindacabile in legittimità.

È invece accolto, nei sensi di cui in motivazione, il ricorso di una società incorporante, avendo la Corte d’appello accolto una domanda di manleva verso una parte contumace senza notificare l’appello incidentale: violazione del contraddittorio, con cassazione con rinvio alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione. Il motivo è legittimato solo in capo al soggetto titolare del rapporto sostanziale; agli altri ricorrenti la censura è inammissibile per difetto di interesse.