Travisamento del titolo e onere della prova sulle parti comuni condominiali (Cass. civ. Sez. II n. 4916 del 23.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio, l’androne e il cortile costituiscono, in assenza di titolo contrario, parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., anche rispetto ai condomini proprietari di locali terranei con accesso autonomo dalla strada, poiché anch’essi ne fruiscono quanto meno per la conservazione e la manutenzione della copertura dell’edificio. Il giudice di merito che, nell’escludere la comproprietà, travisa il significato letterale del titolo di provenienza, sostituendo alla descrizione in esso contenuta una realtà dei luoghi diversa, incorre in un vizio di attività che inficia l’intero ragionamento. Il travisamento del titolo travolge anche il conseguente riparto dell’onere della prova, poiché la contestazione della qualità di condomino non può imporre all’attore una dimostrazione che la legge non richiede.

Il Fatto

Il ricorrente, acquirente di un locale terraneo in un fabbricato di via Patturelli in Caserta, agiva per sentir accertare il proprio diritto di proprietà indivisa sul cortile comune e sull’androne di accesso, allegando di essere comproprietario del 50% di tali beni per successione paterna e per effetto di una cessione del 1999 con cui i fratelli gli avevano trasferito i loro diritti.

Chiamati in causa gli aventi causa di altro comproprietario, il Tribunale accolse la domanda, dichiarando il ricorrente comproprietario del cortile e dell’androne. La Corte d’appello di Napoli, con sentenza n. 3407 del 2019, ribaltava l’esito, ritenendo che l’attore non avesse assolto all’onere probatorio sulla propria qualità di condomino, poiché il locale terraneo risultava sito al civico n. 21 e l’androne e il cortile al civico n. 23. Da qui il ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

I due motivi, scrutinati congiuntamente per la comunanza dei profili, sono fondati. Essi denunciano, sotto l’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 4, cod. proc. civ., la violazione degli art. 2697 e 2699 cod. civ. e dell’art. 1117 cod. civ., dolendosi che la Corte distrettuale abbia addossato all’attore un onere probatorio che la norma non pone e abbia fatto prevalere una mera contestazione sulla presunzione di condominialità, che richiede invece il titolo contrario.

Il passaggio decisivo della sentenza impugnata muove dal presupposto che il locale terraneo appartenga al fabbricato di via Patturelli n. 21, mentre l’androne e il cortile afferirebbero al palazzo di via Patturelli n. 23. La Corte di legittimità rileva che tale premessa nasce da un travisamento del contenuto dell’atto pubblico di provenienza del 1999.

Il titolo, infatti, descrive un unico stabile condominiale alla via Patturelli n. 21, di cui fa parte il locale terraneo di proprietà del ricorrente e che usufruisce di un ingresso a parte, distinto con il civico n. 23. Non sono dunque menzionati due edifici distinti, ma un solo fabbricato, con accesso separato riferito proprio al locale terraneo.

Caduta l’argomentazione fondata sull’inesistente dualità degli immobili, viene meno anche il conseguente riparto dell’onere della prova: appare erroneo pretendere che il ricorrente dimostrasse l’appartenenza del proprio locale al condominio di via Patturelli n. 21, poiché quel fatto risulta dal titolo stesso, la cui interpretazione è cosa diversa dal mero travisamento della sua descrizione letterale.

Accertata l’unicità dell’edificio, la Corte verifica l’applicabilità dell’art. 1117 cod. civ.: l’androne e il cortile, essendo elementi strutturali necessari all’edificazione e mezzo indispensabile di accesso, conservano la qualità di parti comuni in assenza di titolo contrario, anche rispetto ai proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada. Il principio è già affermato da Sez. II n. 9986 del 20 aprile 2017.

La sentenza è pertanto cassata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, perché proceda a nuovo esame sulla scorta della corretta individuazione dello stato dei luoghi risultante dal titolo e ne tragga le conseguenze sul riparto probatorio. Resta estranea al giudizio la questione della contribuzione agli oneri condominiali.