Uso della cosa comune e mutamento di destinazione ex art 1102 (Cass. civ. Sez. II n. 980 del 10.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 1102 cod. civ. consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune traendone ogni possibile utilità, anche per fini esclusivamente propri, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso. L’alterazione della funzione del bene deve essere effettiva e non può risolversi in una mera modificazione materiale. La nozione di pari uso non postula identità assoluta di utilizzazione, ma va accertata in concreto, individuando i sacrifici reali alle facoltà di godimento degli altri comproprietari, senza attribuire rilievo a un’astratta possibilità di uso alternativo o a un ipotetico depotenziamento. Ove sia prevedibile che gli altri partecipanti non faranno un pari uso della cosa, la modifica apportata dal singolo condomino è legittima.

Il Fatto

Il Condominio convenuto in primo grado agisce per il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento del danno, assumendo che la precedente proprietaria di un attico e del sovrastante locale superattico avesse sottratto porzioni comuni alla loro destinazione mediante una ringhiera perimetrale apposta su una pensilina e la sostituzione di una finestra con una porta finestrata su un’altra, oltre alla collocazione di arredi, tendaggi e illuminazione.

Il Tribunale ordina la rimozione dei soli ingombri sulla pensilina ovest; la Corte d’appello di Roma riforma la decisione, reputa entrambe le modifiche radicalmente alteranti della destinazione delle pensiline e ordina il ripristino. I ricorrenti propongono ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, esaminati congiuntamente, sono fondati. La Corte ricostruisce l’art. 1102 cod. civ. come norma di massima espansione dell’uso individuale: il limite al godimento del singolo è dato solo dagli interessi altrui, purché non risulti alterata la funzione del bene né impedito il pari uso degli altri comproprietari.

Il Collegio richiama un orientamento consolidato (Cass. 12344/1997; Cass. 3376/1988; Cass. 6458/2019; Cass. 8177/2022), secondo cui il singolo può servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri. L’alterazione della funzione deve essere effettiva e non ridursi a una semplice modificazione materiale.

Quanto al pari uso, la Corte esclude che esso coincida con l’identità assoluta di utilizzazione (Cass. 13261/2004; Cass. 7466/2015). Occorre individuare in concreto, e non in astratto, i sacrifici alle facoltà di godimento altrui, senza dare rilievo a un’ipotetica possibilità di uso alternativo o a un suo depotenziamento (Cass. 14107/2012; Cass. 857/2019; Cass. 13503/2019; Cass. 41490/2021; Cass. 19939/2022; Cass. 2971/2023). Ove sia prevedibile che gli altri partecipanti non faranno pari uso, la modifica è legittima (Cass. 18038/2020).

La Corte rileva che la sentenza d’appello, pur dando conto della sola apposizione di una ringhiera perimetrale per l’affaccio in sicurezza, non ne aveva dimostrato l’incompatibilità oggettiva con la funzione di copertura né l’attrazione della pensilina nella sfera esclusiva dei ricorrenti. Quanto alla porta finestrata, i giudici di merito non avevano accertato l’effettivo accesso diretto degli altri condomini all’area né le ragioni della dedotta impossibilità di mantenere le antenne, trascurando la delibera assembleare che ne aveva già disposto lo spostamento.

La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con assorbimento del terzo e rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di legittimità.