Usucapione esclusa in presenza di titolo valido e proveniente a domino (Cass. civ. Sez. II n. 1063 del 16.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
In presenza di un contratto definitivo di trasferimento della proprietà, ancorché privo della forma dell’atto pubblico, non è configurabile un possesso utile ai fini dell’usucapione, perché il riferimento iniziale della relazione di fatto con la cosa a un titolo idoneo a trasferirne la proprietà esclude in radice tale possibilità: il proprietario non può usucapire ciò che già gli appartiene. Né assume rilievo che il contratto difetti dei requisiti dell’atto pubblico, non sia trascritto o, se trascritto, risulti inopponibile ai terzi per vizi formali o sostanziali, trattandosi di eventi legati alla libera scelta delle parti o a vicende non riferite al sinallagma contrattuale, le cui conseguenze non incidono sulla validità del titolo, ma solo sulla sua opponibilità ai terzi. La trascrizione degli atti relativi a beni immobili è finalizzata a regolare i conflitti fra gli aventi causa dal medesimo autore e non incide sull’efficacia del negozio. Le inesattezze della nota di trascrizione ne determinano l’invalidità quando comportano incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico cui la nota si riferisce.

Il Fatto

I ricorrenti hanno acquistato un appartamento in Napoli con atto del 1984, a seguito di una catena di trasferimenti risalente al rogito del 1972. Appreso che l’immobile era stato pignorato in danno dell’originario proprietario nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, hanno proposto opposizione all’esecuzione, rigettata dal Tribunale perché l’atto del 1972 riportava un’errata data di nascita del venditore, con conseguente inopponibilità del trasferimento al creditore procedente e agli intervenuti.

Ritenendo che il medesimo atto integrasse comunque titolo idoneo ai sensi dell’art. 1159 c.c., hanno evocato in giudizio gli originari danti causa e il notaio rogante l’atto del 1984, chiedendo l’accertamento dell’usucapione abbreviata o, in subordine, di quella ordinaria, oltre al risarcimento del danno. Il Tribunale ha rigettato tutte le domande e la Corte di Appello di Napoli ha confermato la decisione. I soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il profilo dell’usucapione ordinaria ex art. 1158 c.c. Richiamando il principio già affermato da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18242 del 03/07/2024, il Collegio rileva che, in presenza di un contratto definitivo di trasferimento della proprietà, il collegamento iniziale del possesso a un titolo idoneo a trasferire il diritto esclude in radice la configurabilità di un possesso ad usucapionem. Il proprietario non può usucapire un bene che già gli appartiene.

La circostanza che il contratto difetti dei requisiti dell’atto pubblico, non sia trascritto o risulti inopponibile ai terzi per vizi formali o sostanziali non modifica la conclusione. Si tratta di eventi riconducibili alla libera scelta delle parti o a vicende non imputabili al sinallagma contrattuale, i cui effetti non incidono sulla validità del titolo, ma soltanto sulla sua opponibilità a taluni terzi.

Pertanto, è corretta la statuizione della Corte distrettuale che ha negato il riconoscimento dell’usucapione ordinaria per difetto del requisito dell’alienità del bene: i ricorrenti hanno acquistato la proprietà in virtù di un titolo valido e proveniente a domino, ancorché viziato dall’irregolare trascrizione di un atto presupposto e dunque inopponibile ai creditori dell’originario proprietario.

Quanto alla domanda ex art. 1159 c.c., la Corte conferma il rigetto, poiché nel caso di specie non si configura un acquisto a non domino: la dante causa dei ricorrenti era pacificamente proprietaria del bene, avendolo acquistato da chi a sua volta lo aveva ricevuto con valido atto di trasferimento. La vicenda non riguarda la validità degli atti del 1972, 1974 e 1984, ma solo l’opponibilità dei trasferimenti ai creditori dell’originario dante causa. L’effetto traslativo si è prodotto tra le parti, ma è rimasto inopponibile ai terzi creditori per effetto dell’errore sulla data di nascita contenuto nel rogito del 1972.

La Corte ribadisce che la trascrizione è volta a regolare i conflitti tra gli aventi causa dal medesimo autore e non incide sull’efficacia del negozio, richiamando Cass. Sez. 1, Sentenza n. 2175 del 28/05/1975 e Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4489 del 28/03/2002. Quanto al secondo motivo, le inesattezze della nota di trascrizione ne implicano l’invalidità quando generano incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico: nella specie, la scorretta indicazione della data di nascita del venditore ha creato incertezza sull’identità di una delle parti del negozio. Il ricorso è dunque rigettato, con condanna alle spese e attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.