Applicabilità della disciplina sui beni vacanti alle usucapioni in corso (Cass. civ. Sez. 2 n. 16489 del 27.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 1, comma 260, della L. n. 296/2006, nel subordinare all’effettuazione della comunicazione all’Agenzia del Demanio il decorso del termine utile per l’usucapione sui beni vacanti o derivanti da eredità giacenti di cui lo Stato sia divenuto titolare, ha introdotto una nuova ipotesi di vizio del possesso, estendendo la previsione di cui all’art. 1163 c.c. La norma, priva di efficacia retroattiva, non si applica alle fattispecie già esaurite, nelle quali il termine ventennale era già maturato, ma trova applicazione per le situazioni in itinere, in cui il termine era ancora in corso alla data della sua entrata in vigore. La mancata comunicazione determina una presunzione legale di possesso clandestino, operante dall’entrata in vigore della legge, in deroga alla regola generale che valuta la natura del possesso solo al suo momento iniziale.

Il Fatto

La contribuente evocava in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Agenzia del Demanio, chiedendo di accertare l’avvenuto acquisto, per usucapione ordinaria, della proprietà di un immobile sito in Roma. La stessa deduceva di averne posseduto pacificamente ed ininterrottamente da oltre un ventennio, proseguendo nel possesso anche dopo la devoluzione dell’appartamento allo Stato, a seguito del decesso dell’originario proprietario. L’Amministrazione resisteva, eccependo il mancato perfezionamento del termine, stante l’omessa notifica della situazione possessoria, in violazione dell’art. 1, comma 260, L. n. 296/2006.

Il Tribunale accoglieva la domanda, escludendo l’applicabilità retroattiva della norma richiamata. La Corte d’Appello di Roma, adita dall’Agenzia, confermava la pronuncia, ritenendo la disciplina non retroattiva e, quindi, inidonea a rendere clandestino un possesso iniziato anteriormente. L’Agenzia ricorreva per cassazione con un unico motivo, deducendo la violazione dell’art. 1, comma 260, L. n. 296/2006 e degli artt. 1158 e 1163 c.c.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte accoglie il ricorso, valorizzando il dato testuale dell’art. 1, comma 260, L. n. 296/2006, che introduce una disciplina speciale per il possesso sui beni vacanti, subordinando l’idoneità del possesso ad usucapire alla comunicazione all’Agenzia del Demanio. La norma, nell’estendere la regola dell’art. 1163 c.c., configura una nuova ipotesi di vizio del possesso, che la giurisprudenza precedente non aveva previsto. I primi arresti citati (Cass. n. 1549/2010, Cass. n. 14655/2013) ne avevano escluso l’applicazione solo perchè, nei casi esaminati, l’usucapione era già maturata ante legge.

La Corte chiarisce che l’irretroattività opera solo per i rapporti esauriti, dove il diritto si è già consolidato. Per le situazioni in itinere, in cui il termine era ancora in corso, la nuova disciplina si applica immediatamente, disciplinando gli effetti non ancora esauriti del rapporto. La tesi contraria, sostenuta dalla sentenza impugnata, è definita aberrante, in quanto limiterebbe l’operatività della norma alle sole domande proposte dopo l’entrata in vigore, vanificando la finalità della disposizione e la sua natura di strumento per consentire allo Stato l’effettivo esercizio dei diritti successori.

L’intervento normativo ha, inoltre, determinato un’inversione dell’onere probatorio: dal 2007, il privato che esercita il possesso su un bene vacante ha l’onere di dimostrare la natura pubblica del possesso, tramite la comunicazione. La mancata comunicazione fa scattare una presunzione legale di possesso clandestino, che si sovrappone al possesso ordinario, impedendo il decorso del termine fino all’adempimento, in deroga al principio che valuta la natura del possesso solo al suo inizio.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.