Valore aree fabbricabili ICI: criteri tassativi e motivazione apparente (Cass. civ. Sez. V n. 11171 del 28.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, la misura del valore venale del suolo edificabile deve essere ricavata dai parametri vincolanti di cui all’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, che hanno riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e ai prezzi medi rilevati sul mercato per aree con analoghe caratteristiche. Tali criteri sono tassativi: il giudice di merito, investito della questione del valore attribuito all’area fabbricabile, non può esimersi dal verificarne la corrispondenza, tenuto conto dell’anno di imposizione, né surrogarli con valutazioni aprioristiche e indimostrate. È inoltre apparente, e dunque nulla, la motivazione che, pur materialmente esistente, non renda percepibili le ragioni della decisione e non consenta alcun effettivo controllo sull’iter logico seguito, restando esclusa ogni rilevanza del semplice difetto di sufficienza.

Il Fatto

Una contribuente, comproprietaria di un’area fabbricabile, impugnava gli avvisi di accertamento con cui il Comune aveva liquidato l’ICI per gli anni di imposta 2007/2011, contestando omesse o infedeli dichiarazioni quanto al valore del bene. La Commissione tributaria provinciale aveva annullato le pretese; la Commissione tributaria regionale delle Marche, accogliendo l’appello del Comune, le aveva invece confermate.

Avverso tale pronuncia la contribuente proponeva ricorso per cassazione, articolando cinque motivi. Il Comune resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto, per priorità logico-giuridica, il quarto motivo, con cui la contribuente deduceva la violazione dell’art. 1, comma 161, legge n. 296/2006, sostenendo che il termine quinquennale di decadenza per l’anno 2007 dovesse decorrere dal versamento eseguito in quello stesso anno. Il motivo è inammissibile: la censura non si misura con la ratio della decisione impugnata, fondata sul presupposto dell’omessa e infedele dichiarazione, e sviа su profili non pertinenti. La Corte richiama Cass. n. 352/2021, secondo cui, in caso di omessa dichiarazione, il dies a quo coincide con il termine entro cui essa avrebbe dovuto essere presentata.

È invece fondato il primo motivo, con cui si lamenta la violazione dell’art. 5 d.lgs. n. 504/1992. La Corte ne dichiara preliminarmente l’ammissibilità, pur trattandosi di motivo cd. misto, perché le doglianze risultano scindibili e autonomamente esaminabili, in linea con Cass., Sez. Un., n. 9100/2015 e con Cass. n. 14041/2021.

Nel merito, i parametri dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 sono tassativi e non possono essere surrogati da valutazioni aprioristiche, come affermato da Cass. n. 27067/2024, Cass. n. 23779/2024 e Cass. n. 22591/2024. Il giudice d’appello ha invece espressamente ritenuto non vincolante l’elenco degli elementi ivi indicati. Di qui l’accoglimento del motivo, con assorbimento della seconda parte della censura.

Resta assorbito anche il secondo motivo, relativo alla violazione dell’art. 2729 cod. civ. e all’erroneo impiego della prova presuntiva, poiché attiene alla stima del valore e alla determinazione della base imponibile, oggetto del sindacato del giudice del rinvio.

È fondato il terzo motivo, con cui si deduce la violazione dell’art. 132, primo comma, num. 4, cod. proc. civ. La Commissione regionale aveva liquidato le altre eccezioni come “prive di pregio e di qualsiasi fondatezza”, senza indicare quali fossero state prese in considerazione né le ragioni del rigetto. Muovendo da Cass., Sez. Un., n. 8053/2014 e dai successivi arresti conformi, la Corte qualifica tale motivazione come apparente, e dunque nulla. Anche il quinto motivo, sulla violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., resta assorbito.

La sentenza è pertanto cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche, in diversa composizione, anche per le spese.