Veduta in appiombo e copertura del terrazzo: prevale l’art. 907 c.c. (Cass. civ. Sez. II n. 15906 del 06.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale diritto. Le esigenze di contemperamento con la proprietà e la riservatezza del vicino non rilevano, avendo già l’art. 907 c.c. operato il bilanciamento tra l’interesse alla riservatezza e il valore sociale della veduta. Quando il conflitto riguardi le proprietà esclusive delle parti e non l’uso della cosa comune, è inapplicabile la disciplina speciale dell’art. 1102 c.c. e trova applicazione la normativa sulle distanze e vedute.

Il Fatto

Alcuni condomini citano in giudizio l’ente proprietario dell’appartamento sottostante, chiedendo la demolizione del manufatto realizzato sul terrazzo di pertinenza esclusiva di quest’ultimo: una struttura composta da tralicci metallici e copertura in legno e plastica, asseritamente lesiva delle norme sulle distanze e del buon vicinato.

Il Tribunale di Roma rigetta la domanda. La Corte d’appello di Roma accoglie il gravame degli attori soccombenti, accerta l’illegittimità del manufatto e ne ordina la demolizione a spese dell’ente. Quest’ultimo propone ricorso per cassazione, articolato in tre motivi; i condomini resistono con controricorso.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente sostiene che la fattispecie andrebbe ricondotta all’uso più intenso della cosa comune ex art. 1102 c.c., non alterando la destinazione del bene né impedendo il pari uso degli altri condomini, con conseguente irrilevanza del bilanciamento tra privacy e veduta.

Il motivo è infondato. La Corte richiama l’orientamento secondo cui l’art. 907 c.c. ha già operato il bilanciamento tra l’interesse alla riservatezza e il valore sociale del diritto di veduta, poiché luce e aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari degli abitanti. Vengono citate Cass. n. 955/2013 e Cass. n. 5732/2019.

La Corte osserva che le due unità immobiliari sono sì ubicate in un condominio, ma il manufatto copre un’area scoperta di pertinenza della proprietà esclusiva del ricorrente, mentre il diritto di veduta azionato pertiene all’appartamento in proprietà esclusiva dei controricorrenti. Il conflitto non riguarda quindi l’uso della cosa comune tra condomini — l’ancoraggio al muro condominiale non è contestato — ma diritti spettanti alle proprietà esclusive. Trova pertanto applicazione la disciplina dell’art. 907 c.c.

La Corte conferma inoltre l’accertamento di merito della Corte territoriale, fondato sulla consulenza tecnica d’ufficio e sugli allegati fotografici: la copertura rende potenzialmente più agevole l’accesso all’appartamento dei controricorrenti, con pregiudizio alla sicurezza, riducendo la distanza originaria di oltre quattro metri a un metro e mezzo.

Il secondo motivo, proposto dal ricorrente “per mero scrupolo di toga”, contesta l’erronea percezione di una fotografia della consulenza. La Corte lo dichiara inammissibile, perché tende a sollecitare un riesame della valutazione della prova, precluso in sede di legittimità (citata Cass. n. 37382/2022).

Il terzo motivo deduce contraddittorietà della motivazione in punto di spese. La censura è infondata: la sentenza d’appello ha totalmente riformato la pronuncia di primo grado e accolto la domanda degli appellanti, cosicché la condanna alle spese dei due gradi segue correttamente l’esito complessivo della lite. Il ricorso è rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e applicazione dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002 in tema di contributo unificato.