Veduta in appiombo e uso della cosa comune non si confondono (Cass. civ. Sez. II n. 10942 del 26.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La tutela della veduta in appiombo costituisce un diritto autonomo e distinto dall’uso della cosa comune. Il giudice di merito che, chiamato a pronunciarsi sulla lamentata violazione dell’art. 907 cod. civ., incentri la decisione sull’art. 1102 cod. civ. e sul potere del singolo condomino di trarre dal bene comune il godimento più intenso confonde piani giuridici eterogenei. Ne deriva la falsa applicazione dell’art. 907 cod. civ., poiché il giudice deve verificare se il manufatto del proprietario del piano sottostante pregiudichi la veduta in appiombo del proprietario sovrastante. L’accoglimento del motivo su tale presupposto importa l’assorbimento degli altri motivi e la cassazione con rinvio.

Il Fatto

Il proprietario di un appartamento agisce nei confronti dei titolari dell’unità immobiliare sottostante lamentando che la messa in opera di una veranda abbia leso la veduta in appiombo esercitata dalla terrazza di sua proprietà esclusiva. La domanda si fonda sulla violazione delle distanze legali poste dall’art. 907 cod. civ. a tutela della veduta.

Il giudice di prime cure accoglie la pretesa; la Corte d’appello riforma la decisione e rigetta la domanda. Il soccombente ricorre in cassazione con cinque motivi; gli intimati resistono con controricorso.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 907 e 1102 cod. civ. nonché degli artt. 113, 115, 116 e 277, co. 1, cod. proc. civ. Sostiene che la Corte locale abbia confuso il diritto all’uso della cosa comune da parte dei singoli condomini con la diversa violazione del diritto di veduta in appiombo, unico profilo effettivamente dedotto.

La Corte di legittimità reputa il motivo manifestamente fondato. Il passaggio della sentenza impugnata che richiama l’art. 1102 cod. civ. — e il rinvio dell’art. 1139 cod. civ. — ragiona sui poteri e sui limiti del partecipante nell’uso dei beni comuni, consentendo la più intensa utilizzazione in funzione del godimento della proprietà esclusiva.

Il percorso del giudice di merito muove però da un presupposto erroneo: l’attore non aveva lamentato un uso più intenso o non consentito della cosa comune, né la non conformità a legge delle reciproche servitù imposte dal modo d’essere del fabbricato condominiale. Egli aveva invocato la tutela del proprio diritto di godere della veduta d’affaccio dalla terrazza di proprietà esclusiva.

Da ciò deriva la violazione dell’art. 907 cod. civ., poiché la Corte di merito avrebbe dovuto verificare se il manufatto violasse la veduta in appiombo. La Corte richiama sul punto i precedenti Cass. nn. 15906/2024, 6277/2023, 2973/2023, 20287/2022, 5732/2019, 7269/2014 e 955/2013, nonché la sentenza n. 14916/2017 della medesima Sezione, relativa a vicenda in larga parte sovrapponibile.

L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento dei restanti, con i quali si denuncia l’omesso esame di fatti controversi e decisivi e la violazione degli artt. 91, 112, 113, 115, 132 n. 4, 277, co. 1, 345 cod. proc. civ., 907 e 1102 cod. civ. e 111 Cost. La Corte cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Palermo, in altra composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.