Vincoli di piano regolatore e responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. (Cass. civ. Sez. II n. 1441 del 15.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nella vendita di cosa gravata da oneri, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa solo se il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso, ovvero se l’onere sia apparente, trascritto o espressamente menzionato nell’atto di trasferimento, non bastando una clausola generica o di mero stile. I vincoli inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo, con efficacia erga omnes e presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari. Essi, a differenza dei vincoli posti con provvedimenti amministrativi particolari, non possono qualificarsi come oneri “non apparenti” e non sono invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia dichiarati. La discriminazione si fonda sulla portata generale degli strumenti di governo del territorio, che involgono interessi diffusi, rispetto ai provvedimenti settoriali destinati a regolare l’attività del privato sui propri beni.

Il Fatto

La società acquirente conveniva davanti al Tribunale il venditore, chiedendo la restituzione di parte del prezzo versato per un immobile ad uso commerciale. Assumeva di aver appreso solo in un momento successivo alla compravendita che l’area antistante il fabbricato era gravata, sin dal 1982, da un vincolo a favore del Comune, e di aver dovuto corrispondere all’ente la somma necessaria alla monetizzazione dell’area.

Il Tribunale accertava il diritto alla riduzione del prezzo e condannava il convenuto al pagamento, respingendo la domanda risarcitoria. La Corte d’appello rigettava il gravame del venditore, confermando integralmente la decisione. Il venditore, nelle more deceduto, ricorreva per cassazione tramite l’erede, affidandosi a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 1489 c.c., per avere la Corte di merito trascurato che il vincolo derivante dallo strumento urbanistico ha valore di prescrizione generale a contenuto normativo, assistita da presunzione legale di conoscenza. La Corte Suprema ritiene il motivo fondato nei termini di seguito esposti.

La regola di partenza è consolidata: la responsabilità del venditore è esclusa solo dalla conoscenza effettiva del compratore o dall’apparenza, trascrizione o espressa menzione del peso nell’atto. La Corte richiama sul punto Sez. II n. 57 del 2018, Sez. II n. 22363 del 2017, Sez. II n. 8500 del 2013 e Sez. II n. 2856 del 1995.

Da tale premessa discende il principio centrale: i vincoli inseriti nel piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, costituiscono prescrizioni di ordine generale a contenuto normativo, con efficacia erga omnes e presunzione legale di conoscenza assoluta. Essi non sono quindi oneri “non apparenti” e non fondano la responsabilità del venditore. Il Collegio richiama Sez. II n. 14289 del 2018, Sez. II n. 2737 del 2012, Sez. II n. 4971 del 2007, Sez. II n. 19812 del 2004, Sez. II n. 18653 del 2004 e Sez. I n. 793 del 2001.

La ratio della distinzione risiede nella natura degli interessi coinvolti. Gli strumenti di governo del territorio di portata generale involgono interessi diffusi; i provvedimenti settoriali — permessi di costruire, concessioni edilizie, convenzioni urbanistiche — regolano invece ambiti ristretti. Solo per i primi opera la presunzione di conoscenza a cura della generalità dei consociati.

Nel caso concreto, la Corte territoriale ha negato l’apparenza del vincolo basandosi sul solo mancato allegato della concessione edilizia all’atto di trasferimento, presupponendo che quel provvedimento particolare fosse la fonte primaria del vincolo. Manca però ogni indagine sull’asservimento ad uso pubblico o sull’esistenza di un obbligo urbanistico di destinazione a parcheggi. La destinazione a standard pubblico è stata desunta dalla sola lettura della concessione, senza accertare un’eventuale prescrizione urbanistica generale a monte. La Corte rileva che i parcheggi pubblici sono standard urbanistici imposti dalla legge, la cui proprietà è indifferente rispetto alla destinazione funzionale.

Ne segue che, ove già gli strumenti urbanistici generali avessero previsto tale destinazione, il vincolo sarebbe apparente; solo se la concreta individuazione dell’area fosse avvenuta con il provvedimento particolare esso sarebbe non apparente. Poiché la pronuncia impugnata non ha svolto tale verifica, il primo motivo è accolto, assorbiti gli altri. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese.