Conformazione PUG non costituisce vincolo se non ablativo (TAR Emilia-Romagna n. 1352 del 17.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La previsione di un Piano Urbanistico Generale che classifica una porzione di un lotto come Area di Qualificazione Urbana e ne subordina l’edificazione alla stipula di un permesso di costruire convenzionato con cessione e attrezzamento di una quota non inferiore al 50% della superficie territoriale configura un vincolo conformativo di zona e non un vincolo preordinato all’esproprio, quando non determina l’ablazione necessaria del bene e lascia coesistere la proprietà privata con l’edificabilità convenzionata. La diversa disciplina urbanistica impressa a un lotto unitario non è illegittima se coerente con il quadro pianificatorio previgente e se sorretta da adeguata motivazione, sottraendosi al sindacato di legittimità in assenza di manifesta illogicità. Il termine quinquennale di efficacia della scheda di assetto non richiede una nuova pubblicazione del piano se non incide sui parametri essenziali dell’assetto dell’area. La comparazione con altre schede di assetto è eterogenea e non dimostra disparità di trattamento quando le situazioni poste a confronto non sono realmente omogenee.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di un lotto di 4.610 mq in zona residenziale urbanizzata, impugnavano la delibera comunale di approvazione del Piano Urbanistico Generale per la parte in cui suddivideva il compendio in due regimi: la porzione su via Villafranca era classificata come tessuto residenziale ad alta densità, mentre quella su viale Milazzo era individuata come Area di Qualificazione Urbana ai sensi dell’art. 8.13 delle Norme PUG, con la Scheda di Assetto n. 13 che vincolava metà dell’area alla cessione per opere pubbliche e subordinava l’edificabilità a un permesso di costruire convenzionato. Con sei motivi di ricorso deducevano la diversa disciplina imposta a un lotto unitario, la sproporzione degli oneri, la natura espropriativa del vincolo, l’illegittimità della durata quinquennale, la mancata considerazione delle pertinenze e la disparità di trattamento rispetto ad altre schede.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il ricorso, ritenendo le censure infondate e riservando la valutazione sulla questione di inammissibilità sollevata dal Comune. In ordine al primo motivo, ha rilevato che la duplice destinazione del lotto risaliva al PRG del 1974 ed era stata confermata dai successivi strumenti urbanistici, sicché la scelta del PUG si poneva in continuità con il quadro previgente ed era frutto dell’ampia discrezionalità pianificatoria, non superata dai limiti della manifesta illogicità. La omogeneità catastale non impone uniformità di destinazione urbanistica e il Comune aveva motivatamente valorizzato la natura di vuoto interstiziale dell’area, coerente con gli obiettivi di rigenerazione urbana della L.R. n. 24/2017.

Sulla dedotta sproporzione degli oneri, il Tribunale ha ritenuto che la Scheda n. 13 realizzasse un bilanciamento ragionevole tra interesse pubblico alla qualificazione degli spazi e interesse privato alla trasformazione, giustificato dalla localizzazione prossima al centro storico e al litorale e dal bisogno di parcheggi pubblici. L’obbligo di attrezzamento non è indiscriminato ma risulta causalmente collegato al carico urbanistico generato dall’intervento, in coerenza con il modello della legislazione regionale che ammette l’iniziativa privata nelle quantità necessarie alla sostenibilità della trasformazione.

Il terzo motivo è stato respinto qualificando la previsione come vincolo conformativo di zona, applicato a una pluralità indifferenziata di beni e non finalizzato alla localizzazione di una specifica opera pubblica. Il meccanismo convenzionale, che prevede la cessione e l’attrezzamento di una quota di suolo quale condizione dell’intervento, esclude l’effetto ablatorio: la decadenza della scheda per mancata stipula della convenzione non comporta alcuna espropriazione, restando l’area nella piena titolarità del privato. La Corte ha richiamato il principio per cui non sono espropriativi i vincoli attuabili anche mediante iniziativa privata che non comportano l’ablazione necessaria del bene.

Il termine quinquennale di efficacia è stato ritenuto coerente con la logica acceleratoria della L.R. n. 24/2017, mentre la mancata ripubblicazione non integra un’innovazione sostanziale, trattandosi di clausola di efficacia dell’opzione attuativa già delineata, senza specifica dimostrazione di lesione partecipativa. Il quinto e il sesto motivo sono stati infine respinti: la planimetria colloca le pertinenze nella porzione privata che resta di proprietà, e la comparazione con le schede nn. 10, 34 e 39 è risultata eterogenea, essendo quelle aree caratterizzate da peculiarità localizzative e infrastrutturali che giustificano discipline differenziate. Il ricorso è stato respinto con spese compensate per la particolarità della controversia.