Danno da vizi dell’immobile venduto all’asta: nessun indennizzo senza pregiudizio concreto (Cass. civ. Sez. III n. 16218 del 17.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di risarcimento del danno per vizi dell’immobile, quando il bene sia uscito dal patrimonio dell’acquirente, il danno conseguenza cui parametrare l’indennizzo consiste nella differenza di valore che l’immobile avrebbe subito a causa dei vizi riscontrati rispetto all’ipotesi di assenza degli stessi. La valutazione di merito che esclude la indennizzabilità non è sindacabile in cassazione se non presenta profili di evidente illogicità o irragionevolezza. In ipotesi di doppia conforme, è inammissibile il motivo ex art. 360, n. 5, cod. proc. civ. che non indichi le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni e non ne dimostri la diversità. Il tema dell’esistenza del danno costituisce fatto principale il cui onere probatorio incombe sull’attore.

Il Fatto

Il ricorrente aveva acquistato un immobile nel 2009, privo dei requisiti acustici passivi previsti dalla legge. Il vizio era emerso nell’ambito di una procedura esecutiva, tramite il consulente del giudice dell’esecuzione, dopo il pignoramento dell’immobile da parte di un istituto di credito. Il ricorrente aveva denunziato i vizi alla venditrice, che aveva stipulato una polizza decennale con una compagnia assicurativa a copertura dei danni derivanti da difetti costruttivi.

Domandava al Tribunale di Verona la condanna della convenuta al risarcimento, ai sensi degli artt. 1669, 1667 o 1490 cod. civ., per euro 25.500. Rinunziate le domande verso la venditrice, il giudizio proseguiva verso l’assicuratore. Il Tribunale rigettava la domanda per mancanza di prova del danno. La Corte d’appello confermava. Il ricorrente propone ricorso per cassazione con sette motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi deducono la violazione degli artt. 1223 e 2058 cod. civ. e delle clausole della polizza, contestando l’incidenza degli eventi successivi sull’evento dannoso. La Corte li esamina congiuntamente e li dichiara in parte inammissibili e in parte infondati.

Poiché l’immobile è stato venduto a terzi, il danno conseguenza cui parametrare l’indennizzo consiste nella differenza di valore che il bene avrebbe subito per i vizi rispetto all’ipotesi di assenza degli stessi. Su questa base la Corte territoriale ha escluso l’indennizzabilità fondandosi su tre valutazioni concorrenti: il bene non era stato mantenuto nel patrimonio dell’attore; non era stato ceduto a un prezzo inferiore a quello ricavabile senza il vizio; il prezzo di aggiudicazione era così modesto rispetto al valore di mercato e a quello di acquisto che l’attore non avrebbe tratto alcun vantaggio reale dall’eliminazione dei vizi. Si tratta di valutazione di merito non affetta da evidente illogicità.

Le doglianze sull’omesso esame delle clausole e della relazione tecnica, proposte ex art. 360, n. 5, cod. proc. civ., sono inammissibili in ipotesi di doppia conforme. In tale evenienza, ex art. 348 ter, quarto comma, cod. proc. civ., è escluso il controllo sulla ricostruzione di fatto, salvo che la motivazione sia affetta da vizi giuridici, manchi del tutto o sia articolata su argomenti manifestamente inconciliabili, perplessi o incomprensibili (richiamata Sez. 6-3, n. 26097 dell’11/12/2014). Il ricorrente deve indicare le ragioni di fatto delle due decisioni e dimostrarne la diversità (richiamata Sez. 2, n. 5528 del 10/03/2014); tali elementi difettano.

Quanto ai motivi sul principio di non contestazione e sulla decisione della terza via, la Corte li ritiene infondati. L’esistenza del danno è fatto principale il cui onere probatorio incombe sull’attore; la quantificazione non contestata non esonera dalla prova del pregiudizio. L’assicuratore aveva censurato le ragioni a monte della pretesa, eccependo la non operatività della polizza e il difetto di legittimazione attiva. Il ricorso è rigettato, con sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato ulteriore.