Esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. e conformità catastale: basta la dichiarazione o l’attestazione, salvo falsità conclamata (Cass. civ. n. 27531/2025)
Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione Civile, sentenza n. 27531/2025, pubblicata il 15 ottobre 2025 (pubblica udienza del 18 settembre 2025), R.G.N. 32377/2020. Presidente Felice Manna, Relatore Cesare Trapuzzano.
Il principio di diritto
La nullità comminata dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, terzo comma, cod. civ., quale nullità formale e testuale: essa sanziona la mancata inclusione, negli atti tra vivi ad effetti reali, della dichiarazione dell’alienante o dell’attestazione del tecnico sulla conformità catastale oggettiva del bene, sicché, in presenza di tale dichiarazione o attestazione, il contratto è valido a prescindere dalla veridicità della conformità, purché la difformità non emerga in modo palese. Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo a un fabbricato già esistente (art. 2932 cod. civ.), la conformità catastale oggettiva costituisce condizione dell’azione e deve essere accertata dal giudice, che può accogliere la domanda in presenza della dichiarazione o attestazione al momento della decisione, senza onere di verifica dell’effettività, salvo che si tratti di una falsità conclamata, rilevabile ictu oculi anche da un soggetto tecnicamente inesperto, nel qual caso la dichiarazione è inesistente e l’effetto traslativo è precluso.
Il fatto
La controversia verteva sull’esecuzione in forma specifica, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento di un fabbricato già esistente, e in particolare sul se, ai fini dell’accoglimento della domanda, la conformità catastale oggettiva richiesta dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 dovesse risultare da una verifica effettiva o se fosse sufficiente la dichiarazione dell’alienante o l’attestazione del tecnico. Data la rilevanza nomofilattica della questione, con ordinanza interlocutoria la causa era stata rimessa alla pubblica udienza.
La motivazione
La Corte ha qualificato la nullità dell’art. 29, comma 1-bis, come nullità formale e testuale, riconducibile all’art. 1418, terzo comma, cod. civ.: essa colpisce la sola mancata inclusione della dichiarazione o dell’attestazione di conformità catastale, non la loro inveridicità. Ne consegue che, nel giudizio di esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ., il giudice può accogliere la domanda di trasferimento in presenza della dichiarazione o attestazione al momento della decisione, senza dover verificare l’effettiva coerenza catastale, salvo che la difformità sia una falsità conclamata, rilevabile ictu oculi anche da un soggetto tecnicamente inesperto.
Esito: la Corte accoglie il ricorso, nei sensi di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Venezia, in diversa composizione.
Implicazioni pratiche
La sentenza ha ricaduta diretta sui giudizi di trasferimento coattivo di immobili. Per ottenere la pronuncia costitutiva ex art. 2932 cod. civ. è sufficiente che l’atto contenga la dichiarazione dell’alienante o l’attestazione del tecnico sulla conformità catastale oggettiva: il giudice non deve accertarne la veridicità, salvo il caso della difformità palese o della falsità conclamata, che rende la dichiarazione inesistente e preclude l’effetto traslativo. Un chiarimento utile a chi agisce per l’esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita immobiliare.