Opere di urbanizzazione: presa in carico comunale subordinata a collaudo funzionale (TAR Lombardia n. 998 del 05.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligo del Comune di prendere in consegna le opere di urbanizzazione realizzate dal lottizzante in esecuzione di una convenzione non integra una mera facoltà discrezionale, né una condizione meramente potestativa, ma presuppone l’accertamento di due presupposti necessari e concorrenti: l’esistenza di una necessità di interesse collettivo e la buona e regolare esecuzione delle opere. Per gli impianti, il giudizio di regolare esecuzione non può essere scisso dal giudizio sulla loro regolare funzionalità ed efficienza, sicché è necessario un collaudo funzionale e non è sufficiente una ricognizione statica dei lavori eseguiti. In difetto di tali presupposti, il trasferimento della proprietà non si produce, né per effetto di una delibera consiliare ricognitiva dell’interesse pubblico, né per dicatio ad patriam, che costituisce al più titolo di servitù di uso pubblico e non modo di acquisto della proprietà. Le obbligazioni derivanti dalla convenzione urbanistica hanno natura propter rem e gravano sugli aventi causa del lottizzante, con conseguente difetto di legittimazione passiva dei proprietari rispetto agli oneri manutentivi. Le domande di condanna verso il soggetto privato lottizzante esulano dalla giurisdizione del giudice amministrativo.

Il Fatto

La parte ricorrente, proprietaria di un appartamento in un comprensorio realizzato sul Monte Pora in forza di una convenzione urbanistica di lottizzazione, agisce per l’accertamento dell’avvenuto trasferimento al Comune, a far tempo dal 15.03.1991, delle aree e delle opere di urbanizzazione, con particolare riferimento all’impianto fognario e di depurazione, e della conseguente responsabilità comunale per la manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti.

La questione giunge al giudice amministrativo dopo uno sversamento di reflui sulla pubblica via, fronteggiato dal Sindaco con un’ordinanza contingibile e urgente poi revocata, e dopo una lunga serie di ricorsi connessi. La parte ricorrente chiede inoltre la condanna del Comune e del soggetto lottizzante, in solido, alla messa a norma degli impianti e al risarcimento dei danni, quantificati in circa 30.000 euro.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la domanda di accertamento del già avvenuto trasferimento della proprietà. Richiamati i principi generali in tema di modi di acquisto del dominio, esclude che nella specie sia intervenuto un contratto, un atto unilaterale, un fatto acquisitivo a titolo originario o un provvedimento ablativo. La delibera consiliare del 15.03.1991 non è titolo idoneo, perché la legge non attribuisce all’acquirente il potere di acquistare la proprietà mediante una propria manifestazione di volontà, e perché quel provvedimento subordinava la presa in carico all’esecuzione degli interventi manutentivi da parte dei privati.

Il semplice assoggettamento all’uso pubblico non basta: occorre un atto o un fatto idoneo a trasferire il dominio. Quanto alla dicatio ad patriam, l’istituto vale al più a costituire una servitù di uso pubblico, non a trasferire la proprietà; difetta comunque la prova di una destinazione stabile e incondizionata del bene alle esigenze della collettività indistinta.

Passando alla domanda sull’obbligo di acquisizione gratuita, il Collegio interpreta l’art. 7 della convenzione alla luce dell’art. 28 della legge n. 1150/1942 e dell’art. 16 del d.lgs. n. 380/2001. La clausola subordina la presa in carico a due condizioni necessarie: la necessità di interesse collettivo e l’accertamento della buona e regolare esecuzione. La seconda non è una condizione potestativa, ma criterio di selezione dei soli beni funzionalmente idonei allo scopo.

Nel caso concreto, il collaudo del 1982 riguardò solo il profilo tecnico-amministrativo e statico: il collaudo funzionale non avvenne mai, l’impianto si rivelò da subito inidoneo e la restituzione della polizza fideiussoria nulla aggiunge. Le condizioni convenzionali non si sono dunque realizzate, con rigetto della domanda.

Da ciò deriva l’infondatezza della domanda di liberatoria: le obbligazioni convenzionali hanno natura propter rem e gravano sui proprietari delle unità immobiliari. Quanto alle domande di condanna verso il soggetto lottizzante, il Collegio le dichiara inammissibili per difetto di giurisdizione, trattandosi di rapporti di diritto privato estranei a ogni esercizio, anche mediato, di pubblico potere. Verso il Comune, invece, la giurisdizione sussiste ma le domande di condanna sono respinte nel merito, anche per difetto di prova. Spese compensate.