Plusvalenza immobiliare tassabile al trasferimento definitivo, non al preliminare (Cass. civ. Sez. V n. 2362 del 31.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La plusvalenza immobiliare non è tassabile finché non sia realizzata, e la realizzazione coincide con il trasferimento del diritto reale, cui si ancora la definitività dell’operazione. Il contratto preliminare produce effetti meramente obbligatori e non anticipa l’effetto traslativo. La clausola di anticipata consegna dell’immobile al momento della stipula del preliminare non muta tale conclusione, determinando il solo passaggio del possesso e non il trasferimento del diritto reale. Ne consegue che, ai fini della potestà accertativa, rileva la data del contratto definitivo e non quella del preliminare, restando irrilevante la circostanza che il prezzo sia stato corrisposto in parte in un anno diverso.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate recuperava a tassazione una maggiore IRPEF per l’anno 2008, in relazione alla cessione di un bene immobile stipulata con atto del 5 marzo 2008, il cui prezzo veniva corrisposto in parte in quell’anno e in parte nel 2009. Il contribuente contestava la potestà accertativa, sostenendo che il termine dovesse decorrere dalla data del contratto preliminare, stipulato il 28 aprile 2004.

La CTP respingeva il ricorso e la CTR confermava la decisione di primo grado. Il contribuente ricorreva quindi per cassazione con un unico motivo, mentre l’Agenzia delle entrate resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente deduceva la violazione dell’art. 43, d.P.R. n. 600/1973, assumendo che per verificare la tempestività dell’accertamento occorresse far riferimento alla data del preliminare e non a quella del definitivo, stipulato quattro anni dopo. A sostegno, invocava la consegna immediata dell’immobile, che avrebbe anticipato gli effetti traslativi al 2004.

La Corte muove dalla giurisprudenza consolidata secondo cui la plusvalenza non è tassabile finché non venga realizzata. In base all’art. 81 TUIR, la realizzazione coincide con il trasferimento immobiliare, cui si ancora necessariamente la definitività dell’operazione. Il Collegio richiama sul punto Cass. n. 17960 del 2013 e Cass. n. 35463 del 2023.

Il passaggio decisivo riguarda la clausola di anticipata consegna. La Corte esclude che essa possa porre in discussione gli effetti meramente obbligatori del preliminare e la non definitività dell’operazione. La consegna anticipata non determina un anticipato trasferimento del diritto reale, ma solo il passaggio del possesso invece della mera detenzione. Il trasferimento del diritto resta comunque disposto in sede di contratto definitivo, secondo il principio già affermato da Cass. n. 11415 del 2003.

Alla luce di tali argomenti, il ricorso è respinto, con aggravio di spese in capo al ricorrente soccombente. La Corte dichiara inoltre sussistenti i presupposti processuali per l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/2012, se dovuto.