Comunione d’uso e condominio: applicabilità della disciplina condominiale (Cass. civ. Sez. II n. 2360 del 31.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La disciplina del condominio degli edifici, per effetto dell’art. 1117-bis c.c., si applica anche alla comunione d’uso quando i servizi comuni siano oggettivamente destinati a una pluralità di proprietari, non solo a quelli dei posti auto, ma anche a quelli di box e villette costruiti sullo stesso terreno. Ne consegue la legittimazione dell’amministratore ad agire in via monitoria per la riscossione dei contributi, ai sensi degli artt. 1117 c.c. e 63 disp. att. c.c., senza necessità di autorizzazione assembleare. Il regolamento predisposto dall’originario unico proprietario vincola l’acquirente delle singole unità quando sia richiamato e approvato nell’atto di acquisto, facendo parte del suo contenuto per relationem. L’omessa pronuncia su un motivo di appello non impone la cassazione con rinvio quando la questione è di diritto e non richiede ulteriori accertamenti di fatto.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un posto auto, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale per il pagamento di contributi relativi a spese di gestione di una comunione d’uso. Eccepiva il difetto di legittimazione attiva dell’amministratore, sostenendo l’inapplicabilità della disciplina condominiale alla comunione, e chiedeva in via riconvenzionale la declaratoria di invalidità di alcune delibere assembleari per mancato raggiungimento dei quorum.

Il Tribunale revocava il decreto ingiuntivo e accoglieva solo in parte le ragioni delle parti. La Corte d’appello, respinto l’appello principale e accolto quello incidentale della controricorrente, revocava il decreto e condannava la ricorrente al pagamento del saldo e delle spese di entrambi i gradi. Da qui il ricorso per cassazione, affidato a sette motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il primo motivo, che denuncia la nullità della sentenza per omessa pronuncia sull’eccezione di inammissibilità della costituzione e dell’appello incidentale della controricorrente. Il motivo è in parte infondato e in parte inammissibile: la delibera assembleare di autorizzazione risulta in atti e la critica sulla mancanza del quorum deliberativo difetta di autosufficienza, non essendo dedotta con specifico motivo di appello.

La Corte afferma un principio rilevante: una volta verificata l’omessa pronuncia su un motivo di appello, il giudice di legittimità può evitare la cassazione con rinvio e decidere nel merito, in applicazione dei principi di economia processuale e della ragionevole durata del processo di cui all’art. 111 Cost. e dell’art. 384 c.p.c., sempre che si tratti di questione di diritto che non richieda ulteriori accertamenti di fatto, come nella specie.

Il secondo motivo, sulla violazione dell’art. 1101 c.c., è inammissibile per novità della censura: la questione relativa alla modifica dello stato dei luoghi e alla costituzione di un nuovo ente non risulta prospettata in appello né emerge dalla sentenza impugnata. La Corte richiama il principio di specificità del ricorso per cassazione.

Quanto al terzo motivo, sulla validità della delibera che aveva approvato il bilancio e autorizzato l’amministratore a recuperare il credito, la decisione d’appello si fonda su due autonome rationes decidendi. La mancata impugnazione di una di esse rende inammissibile, per difetto di interesse, la censura relativa all’altra. La Corte richiama inoltre i principi delle Sezioni Unite n. 9839 del 2021: l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, la nullità ha carattere residuale e l’impugnazione va proposta nel termine di decadenza dell’art. 1137, comma 2, c.c. Tali principi si applicano analogicamente alla comunione.

Il sesto motivo, con cui si contesta la qualificazione della comunione come condominio, è inammissibile perché sollecita la risoluzione di una quaestio facti già decisa dal giudice di merito. La Corte conferma che la disciplina condominiale si applica anche a condomìni orizzontali, inclusa la comunione d’uso caratterizzata da servizi comuni estesi a tutti i proprietari. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e all’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.