Terzo condono, abusi maggiori in area vincolata non sanabili (TAR Lazio n. 511 del 05.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di terzo condono edilizio, le opere abusive qualificate di tipologia 1, 2 e 3 dell’allegato al d.l. n. 269/2003 (c.d. abusi “maggiori”) non sono suscettibili di sanatoria quando insistono su aree sottoposte a vincolo paesaggistico e idrogeologico, anche se realizzate in data antecedente all’imposizione del vincolo. Il diniego comunale assume carattere rigorosamente vincolato, con la conseguenza che non rilevano né l’eventuale natura relativa dell’inedificabilità, né la conformità dell’intervento agli strumenti urbanistici, né il contesto territoriale urbanizzato. Il comma 27 dell’art. 32 d.l. n. 269/2003 e l’art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio n. 12/2004, nel fare salva la disciplina statale, introducono sul piano regionale un regime persino più restrittivo, fondato su valori di rilievo costituzionale quali quelli paesaggistici e ambientali.

Il Fatto

La società ricorrente, divenuta titolare di due unità immobiliari nel 2008, ha presentato due domande di condono edilizio ai sensi del d.l. n. 269/2003 e della l.r. Lazio n. 12/2004, aventi ad oggetto interventi di manutenzione e trasformazione di manufatti preesistenti e la realizzazione di un modesto edificio con porticato e deposito, siti in un’area del Comune di Gaeta.

Con due note del 20 ottobre 2016 l’amministrazione comunale ha respinto entrambe le istanze, rilevando l’insanabilità degli abusi in ragione del duplice vincolo paesaggistico e idrogeologico gravante sull’area, della difformità urbanistica e di ulteriori carenze documentali. La società ha impugnato i due dinieghi con ricorsi riuniti, deducendo l’incompetenza del Comune, l’inesistenza di un automatismo tra vincolo relativo e rigetto, la violazione dei canoni di proporzionalità, l’erroneo richiamo della normativa regionale e l’illegittimità costituzionale delle disposizioni applicate.

La Motivazione della Corte

Il Collegio, disposta la riunione dei due ricorsi per connessione soggettiva e oggettiva, esamina in via prioritaria la censura di incompetenza assoluta, ritenendola infondata. Il Comune è l’autorità investita della competenza a definire le domande di condono ai sensi degli artt. 32, comma 32, d.l. n. 269/2003 e 35 l. n. 47/1985 e non ha sconfinato nelle valutazioni tecnico-discrezionali demandate alla Regione e alla Provincia: si è limitato a riscontrare l’insussistenza dei presupposti di legge della sanatoria, adottando un atto di carattere vincolato.

I dinieghi sono plurimotivati. È sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni addotte per sorreggere l’atto: la preclusione normativa alla condonabilità degli abusi maggiori in area vincolata assorbe le ulteriori giustificazioni, tra cui la difformità urbanistica e le incongruenze documentali sulla superficie dichiarata.

Il Collegio richiama la giurisprudenza consolidata: ai sensi dell’art. 32, commi 26 e 27, d.l. n. 269/2003 e dell’art. 3, comma 1, lett. b), l.r. n. 12/2004, solo gli abusi minori o “formali” di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato sono condonabili in area vincolata, a condizione che non comportino aumento di cubatura o superficie, che siano realizzati prima dell’imposizione del vincolo, conformi alle prescrizioni urbanistiche e muniti del parere dell’autorità tutoria. Al contrario, gli abusi di tipologia 1, 2 e 3 restano esclusi dalla sanatoria anche se l’area è gravata da inedificabilità relativa e gli interventi siano conformi alla strumentazione urbanistica (cfr. Cons. Stato, sez. VII, n. 2632 del 31 marzo 2026, n. 936 del 4 febbraio 2026, n. 7320 del 15 settembre 2025, n. 7247 dell’8 settembre 2025; Cons. Stato, sez. VI, n. 9986 del 15 novembre 2022, n. 9504 del 2 novembre 2022, n. 4700 del 9 giugno 2022).

Quanto alla l.r. Lazio n. 12/2004, la clausola di salvezza in incipit richiama integralmente la disciplina statale e le relative preclusioni. Il legislatore regionale, nell’esercizio della competenza concorrente ex art. 117 Cost., ha anzi adottato un regime più restrittivo, prevedendo che anche il vincolo sopravvenuto impedisca la condonabilità dell’abuso.

Le censure sulla natura relativa del vincolo e sull’asserita urbanizzazione del contesto restano irrilevanti. È dichiarata manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale: la Corte cost., sentenza n. 181 del 2021, pronunciatasi proprio sulla disciplina regionale laziale, e la sentenza n. 196 del 2004 hanno ritenuto legittima la scelta di un regime più rigoroso, a tutela di valori di precipuo rilievo costituzionale. I ricorsi sono quindi rigettati, con condanna della società alle spese di lite.