Cambio di destinazione d’uso e Salva Casa, obbligo di motivazione del divieto (TAR Marche n. 727 del 28.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il divieto di prosecuzione dell’intervento edilizio motivato sul cambio di destinazione d’uso deve fondarsi su un’indicazione chiara della norma urbanistica impeditiva e della classificazione della zona omogenea. Il comma 1-ter dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dalla disciplina c.d. Salva Casa, generalizza la possibilità del mutamento di destinazione d’uso senza opere nelle zone A), B) e C) di cui all’art. 2 del d.M. 1444/1968, o equipollenti, ferma la possibilità per gli strumenti urbanistici di fissare specifiche condizioni. L’Amministrazione è tenuta ad applicare la norma corretta a prescindere dal comma richiamato nella SCIA. I provvedimenti negativi in materia edilizia, anche se vincolati, devono essere motivati in modo esauriente ai sensi dell’art. 3 della legge n. 241/1990, rendendo palese l’iter logico-giuridico seguito.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un’unità immobiliare in un Comune marchigiano, presentava una SCIA per il cambio di destinazione d’uso dell’immobile da ufficio ad abitazione. Con provvedimento dirigenziale il Comune intimato comunicava il divieto di prosecuzione dell’intervento, fondandolo su tre ordini di motivi: la collocazione dell’immobile in zona produttiva mista a residenza, con presenza di altra unità abitativa nel fabbricato; una difformità relativa alla conformazione di un ripostiglio; il mancato deposito della documentazione sulle opere prive di rilevanza sismica.

A seguito di istanza di annullamento in autotutela, con cui il procuratore del ricorrente eccepiva l’applicabilità della disciplina del Salva Casa, l’Amministrazione confermava il diniego, sostenendo che il cambio di destinazione semplificato non fosse applicabile perché l’immobile ricadrebbe in zona D e non nelle zone A), B) o C). Il ricorrente impugnava gli atti davanti al TAR, deducendo violazione dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 7-bis delle NTA del PRG.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene fondato e assorbente il difetto di motivazione sulle ragioni per cui l’intervento non risulta ammissibile ai sensi del comma 1-ter dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001. Il vizio è prospettato dal ricorrente come violazione di legge, ma ricomprende la mancata individuazione, da parte dell’Amministrazione, dell’effettiva ragione dell’incompatibilità.

Il giudice amministrativo premette che, ricorrendone i presupposti, il Comune è tenuto ad applicare il comma 1-ter indipendentemente dalla sua specifica menzione nella SCIA. Il riferimento al comma 1-bis contenuto nella segnalazione non esonera quindi l’Amministrazione dall’applicare la disciplina corretta.

Nel provvedimento di divieto si afferma che nell’immobile è già presente un’unità adibita ad alloggio, senza però indicare con precisione la norma urbanistica impeditiva del cambio di destinazione. Solo nel successivo diniego di autotutela l’Amministrazione afferma l’esclusione dal Salva Casa, sul presupposto che la zona omogenea sarebbe inquadrata come zona D.

Il Collegio osserva tuttavia che l’art. 21 delle NTA, richiamato dallo stesso Comune, non disciplina una tipica zona industriale D ai sensi del d.M. 1444/1968, poiché reca la rubrica “Zone miste a residenza” e ammette alloggio per il titolare o per il personale di custodia. A maggior ragione ciò vale per l’art. 21 bis, che prevede una quota residenziale integrata. La classificazione come zona D non risulta quindi pacifica, considerato il carattere misto a residenza sancito dalla stessa rubrica delle NTA.

Il Comune non ha neppure rappresentato le esigenze che costituirebbero le “specifiche condizioni” idonee, ai sensi del comma 1-ter, a giustificare il divieto di cambio di destinazione d’uso. I provvedimenti negativi in materia edilizia, anche se vincolati, devono essere motivati in modo esauriente nel rispetto dell’art. 3 della legge n. 241/1990, rendendo palese al destinatario e al giudice l’iter logico-giuridico seguito. Il ricorso è pertanto accolto per difetto di motivazione, con annullamento dei provvedimenti impugnati e assorbimento di ogni altro profilo; le spese di lite sono dichiarate non ripetibili.