Immobili condonati ammessa solo ristrutturazione conservativa senza cambio d’uso (TAR Toscana n. 1674 del 27.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Sui fabbricati oggetto di condono edilizio straordinario sono ammissibili i soli interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia conservativa, sino al limite della demo-ricostruzione fedele, con sagoma uguale, parità di volumi e superfici utili e senza mutamento di destinazione d’uso. La conclusione deriva dalla limitata portata della sanatoria, che non elide la situazione di illiceità e non attribuisce all’immobile la qualità di preesistenza edilizia legittima. Eventuali interventi edilizi “pesanti” restano assentibili solo nel quadro di previsioni regionali di rigenerazione urbana, ai sensi dell’art. 5, comma 10, d.l. n. 70/2011, come modificato dalla legge di bilancio n. 199/2025, nel rispetto del divieto di consumo di suolo. Fuori da tale quadro, la demo-ricostruzione con cambio di destinazione d’uso non può essere assentita.

Il Fatto

La ricorrente, una società proprietaria di un immobile edificato sine titulo e poi condonato con concessione edilizia del 16 maggio 1995, ha presentato al Comune un’istanza di rilascio di permesso di costruire per un intervento di demo-ricostruzione con modifica di sagoma e cambio di destinazione d’uso, da artigianale-autorimessa a residenziale.

L’amministrazione ha archiviato l’istanza richiamando l’orientamento secondo cui sugli immobili condonati sarebbero ammissibili solo interventi di manutenzione e risanamento conservativo. La società ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Toscana, deducendo violazione dei principi di buon andamento, imparzialità, legittimo affidamento e la questione di legittimità costituzionale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce il contrasto giurisprudenziale sul tema. Un primo orientamento nega che il condono attribuisca all’immobile la qualità di preesistenza legittima, ammettendo solo manutenzione e risanamento (Cons. Stato, Sez. VI, n. 482/2025). Un secondo orientamento, riferito alla Sez. IV del Consiglio di Stato, riconduce il condono ai titoli idonei a legittimare la costruzione ex art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001, escludendo preclusioni in astratto.

Il giudice amministrativo aderisce alla lettura della Corte costituzionale, che ha ribadito come il condono sia misura extra ordinem, operante una tantum, che non elide la situazione di illiceità ma agisce solo sul piano penale e amministrativo (sentenza n. 142 del 2024, confermata dalla sentenza n. 86 del 2026). Da ciò consegue che l’immobile non può giovarsi delle normative che riconoscono vantaggi edilizi eccedenti manutenzione e ristrutturazione finalizzate alla tutela dell’integrità e della funzionalità della costruzione.

La Corte costituzionale ammette pertanto anche la ristrutturazione edilizia, purché conservativa. L’art. 5, comma 10, d.l. n. 70/2011, come modificato dalla legge di bilancio n. 199/2025, opera quale ius specialis: consente il conseguimento di titoli per interventi “pesanti” solo entro previsioni regionali di riqualificazione urbana, nel rispetto del divieto di consumo di suolo.

Applicando tali coordinate, il ricorso è infondato. L’intervento richiesto è una ristrutturazione edilizia “pesante”, con mutamento di sagoma e di destinazione d’uso, che non persegue finalità conservative ma innovative, con notevole incidenza urbanistica. Esso non può essere assentito. Le spese sono integralmente compensate per la complessità della questione e le incertezze interpretative.