Sanatoria e tolleranze: il diniego va motivato in concreto (TAR Trentino-Alto Adige n. 28 del 10.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La presentazione di un’istanza di sanatoria edilizia non rende inefficace l’ordine di demolizione, ma ne sospende soltanto l’esecutività: in caso di rigetto il provvedimento sanzionatorio riacquista piena efficacia, senza necessità di un nuovo atto. L’ordine di demolizione di un’opera abusiva è atto vincolato e non richiede né la comunicazione di avvio del procedimento né la motivazione sull’interesse pubblico, anche se adottato a distanza di molti anni e nei confronti di un proprietario diverso dall’autore dell’abuso. Il diniego di sanatoria, invece, deve essere motivato in concreto: l’amministrazione è tenuta al soccorso istruttorio e non può limitarsi a un rinvio generico agli allegati della normativa edilizia, ma deve indicare quali documenti manchino e perché quelli prodotti siano inidonei.

Il Fatto

I proprietari di una particella edificata destinata a esercizio di ristorazione con annessa area ricreativa e piscina impugnavano l’ordine di demolizione e di ripristino emesso dal sindaco, che contestava una serie di opere realizzate in parte senza titolo e in parte in difformità dalle concessioni edilizie rilasciate negli anni duemila. Tra le contestazioni: la chiusura della terrazza mediante una struttura fissa, la piscina per ubicazione e dimensioni, il fabbricato per spogliatoio e docce, l’ampliamento di un ricovero per cavalli e l’installazione di giochi oltre l’area assentita.

Nel corso del giudizio i ricorrenti presentavano un’istanza di sanatoria, che induceva più rinvii della trattazione. Il procedimento si concludeva con il rigetto, motivato con la persistente incompletezza della documentazione rispetto all’allegato della normativa comunale. I ricorrenti impugnavano anche tale diniego con motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal principio, ribadito dalla giurisprudenza amministrativa, secondo cui la presentazione dell’istanza di accertamento di conformità non determina l’inefficacia del pregresso ordine di demolizione, ma una mera sospensione della sua efficacia. Respinto il riesame, l’ordine riacquista automaticamente la sua forza, senza obbligo per l’amministrazione di adottare un nuovo provvedimento. La ratio è impedire che il privato possa paralizzare l’atto sanzionatorio attraverso un sostanziale annullamento dello stesso.

Il primo motivo, relativo alla comunicazione di avvio del procedimento, è respinto. L’ordine di demolizione è atto vincolato, conseguenza diretta dell’accertata illegittimità, e non richiede la comunicazione ex art. 14 della legge provinciale n. 17/1993 né l’avviso ex art. 7 della legge n. 241/1990. Nel caso concreto, peraltro, la comunicazione era stata inviata e indicava l’oggetto del procedimento e la data del sopralluogo, cui i proprietari non avevano partecipato.

Quanto alla terrazza trasformata in veranda, il Collegio esclude la qualificazione come intervento minore: la struttura, ancorata al suolo con elementi vetrati e dimensioni rilevanti (6 x 13,5 m), incide sull’assetto edilizio. Le tolleranze costruttive dell’art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001 non trovano applicazione diretta nella Provincia di Bolzano, che ha disciplinato autonomamente la materia, e in ogni caso riguardano difformità minime nell’ambito dello stesso intervento, non la realizzazione di un corpo edilizio funzionalmente e tipologicamente diverso.

Analoghe considerazioni valgono per piscina e spogliatoio: la piscina è qualificata come opera autonoma, non pertinenza, perché dotata di funzionalità e valore propri e non meramente strumentale all’edificio principale. Le tolleranze, riferendosi alle singole unità immobiliari, non si estendono a tali manufatti. Quanto ai giochi, l’art. 71 della legge provinciale n. 9/2018 non è invocabile, poiché la disciplina delle attrezzature ludiche per uso privato non si estende agli esercizi ricettivi e di ristorazione, come chiarito dalla giurisprudenza sul corrispondente art. 6, comma 1-quinquies, d.P.R. n. 380/2001.

Il Collegio accoglie invece i motivi aggiunti avverso il diniego di sanatoria. La normativa provinciale impone all’amministrazione un obbligo di soccorso istruttorio che si estende a tutto il procedimento. Se la commissione ritiene le documentazioni ancora incomplete, deve indicare in concreto quali atti o informazioni siano necessari e per quali ragioni quelli prodotti siano inadeguati. Il rinvio generico all’allegato della normativa comunale non soddisfa tale onere, non consentendo al richiedente di comprendere cosa integrare, come dimostrano le reiterate e infruttuose integrazioni. Il diniego è dunque carente di motivazione e viene annullato, con compensazione delle spese per il reciproco soccombere.