Onere urbanizzazione in zona D3 urbanizzata va commisurato a tariffa zona B (C.G.A.R.S. n. 301 del 30.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di oneri di urbanizzazione, il criterio determinante per la loro commisurazione è l’effettiva incidenza dell’intervento sul carico urbanistico. La qualificazione formale dell’area come zona D3 non giustifica l’applicazione della tariffa prevista per la zona D quando il lotto, di modeste dimensioni, sia inserito in un contesto già interamente urbanizzato e la destinazione funzionale si collochi in zona B. In tale ipotesi la rideterminazione degli oneri secondo la tariffa della zona D è illegittima, perché applica un parametro più elevato in assenza di un maggiore carico urbanistico e in violazione del principio di proporzionalità. Gli atti di determinazione e liquidazione del contributo di costruzione, di natura ricognitiva e non autoritativa, restano soggetti al termine di prescrizione decennale, ma la pretesa creditoria del Comune presuppone la correttezza dei parametri applicati.

Il Fatto

Una società presenta al Comune istanza di permesso di costruire per un esercizio commerciale su un lotto ricadente in un contesto densamente edificato. Il Comune rilascia il titolo e quantifica gli oneri di urbanizzazione applicando la tariffa degli insediamenti commerciali nelle zone A e B. La società versa integralmente quanto dovuto, esegue i lavori e avvia l’attività.

Successivamente il Comune ridetermina gli oneri, rilevando che l’area ricade in zona D3 e applicando la tariffa prevista per la zona D, con una pretesa di ulteriore somma. La società impugna l’atto davanti al TAR Sicilia, che respinge il ricorso. Propone quindi appello al C.G.A.R.S., deducendo l’erronea qualificazione della zona D3 come autonoma zona territoriale omogenea e l’insussistenza di un maggior carico urbanistico.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene infondata l’eccezione di inammissibilità sollevata dal Comune, secondo cui la società avrebbe dovuto impugnare i voti del CRU e le previsioni del PRG. Tali atti costituiscono i presupposti dai quali muovono i motivi di ricorso e non necessitavano di autonoma impugnazione.

Nel merito, il Collegio richiama i principi elaborati dalla giurisprudenza: ai fini del calcolo degli oneri di urbanizzazione rileva l’effettiva incidenza dell’attività edilizia sul carico urbanistico. Il pagamento è connesso all’aumento del carico determinato dall’intervento, con la precisazione che gli oneri hanno natura compensativa rispetto alle spese che l’Amministrazione sostiene per rendere utilizzabile il nuovo edificio, senza che il contributo possa essere richiesto due volte per gli stessi interventi.

Alla luce del decreto regionale di approvazione del PRG, che ha recepito i pareri del CRU, la zona D3 di Canalicchio risulta confermata in via eccezionale, di modeste dimensioni e inserita in ambiti già urbanizzati. Il CRU le ha attribuito natura di destinazione funzionale in contesto di zona B, con esclusione dell’uso residenziale. Non si tratta dunque della zona D del d.m. n. 1444/1968.

Il Collegio condivide la censura sull’insussistenza di un maggior carico urbanistico: i parametri edilizi della D3 risultano analoghi o intermedi rispetto alle zone B limitrofe, e poiché gli oneri scaturiscono dal prodotto della superficie per la tariffa, applicare una tariffa base più elevata comporterebbe una violazione del principio di proporzionalità, facendo pagare il doppio per il medesimo vantaggio edificatorio.

Quanto al legittimo affidamento, il Collegio conferma l’indirizzo dell’Adunanza plenaria n. 12 del 2018: gli atti di determinazione del contributo hanno natura ricognitiva, il Comune può rideterminarli nel termine decennale e non si configura alcuna lesione di situazioni consolidate. Tuttavia, nel caso concreto la rideterminazione è errata, perché applica una tariffa non corrispondente all’effettivo carico urbanistico. L’appello è accolto e l’importo originariamente corrisposto è confermato.