Condono edilizio unitario e frazionamento della proprietà: no alla sanatoria parziale (C.G.A.R.S. n. 212 del 30.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il frazionamento successivo della proprietà di un immobile oggetto di un’unica istanza di condono edilizio non trasforma la pretesa del singolo comproprietario in una inammissibile sanatoria parziale, poiché rileva l’unitarietà originaria dell’istanza e non la sua articolazione proprietaria sopravvenuta. Il divieto di sanatoria parziale non è invocabile quando l’istanza sia stata presentata per la totalità delle opere abusive. Nel processo amministrativo, l’art. 79, comma 1, cod. proc. amm., nel richiamare l’art. 295 cod. proc. civ., impone la sospensione del giudizio quando la decisione dipende dalla definizione di altra causa che ne costituisce l’antecedente logico-giuridico, per evitare conflitti tra giudicati. Il diniego di condono fondato su un parere istruttorio poi superato e privo di esame delle osservazioni del privato viola l’art. 10-bis della legge n. 241/1990.

Il Fatto

Un’istanza di condono edilizio presentata nel 1987 ai sensi della legge n. 47/1985 riguardava unitariamente un ampliamento al piano terra e la realizzazione di un appartamento al primo piano, dichiarati ultimati nel dicembre 1968. In seguito la proprietà dell’edificio è stata frazionata e l’appellante ha acquistato la nuda proprietà dell’appartamento al primo piano, mentre il magazzino al piano terra è divenuto di altro soggetto.

Con provvedimento del 30 aprile 2019 il Comune ha rigettato l’intera istanza, richiamando un parere contrario dell’Ufficio Città Storica del 2017 relativo solo all’unità al piano terra. I due proprietari hanno agito separatamente davanti al TAR Sicilia: il ricorso dell’appellante è stato respinto con la sentenza qui impugnata, fondata sul divieto di sanatoria parziale; il ricorso del comproprietario è stato invece accolto, con annullamento del diniego. Da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo è fondato. Il giudice di prime cure ha rigettato il ricorso assumendo come unico presupposto la non condonabilità delle opere al piano terra, la cui legittimità era sub iudice nel procedimento parallelo. Sussisteva dunque un manifesto nesso di pregiudizialità ai sensi dell’art. 295 cod. proc. civ., applicabile al processo amministrativo per il rinvio dell’art. 79, comma 1, cod. proc. amm. La mancata sospensione ha prodotto l’esito che la norma vuole prevenire: due sentenze contrastanti sul medesimo atto, annullato in un giudizio e ritenuto legittimo nell’altro.

Anche il secondo motivo è accolto. La statuizione del primo giudice, secondo cui mancavano evidenze sulla condonabilità del piano terra, è smentita dai documenti depositati dall’appellante, tra cui la nota dell’Ufficio Città Storica del 6 aprile 2018 che superava il precedente parere negativo. Il difetto di istruttoria e il travisamento degli atti di causa emergono per tabulas.

Il terzo motivo è parimenti fondato. Il divieto di sanatoria parziale mira a impedire che un intervento abusivo unitario venga artificiosamente frazionato per regolarizzare solo una parte. Nel caso di specie l’istanza originaria era unitaria e il successivo frazionamento della proprietà è irrilevante ai fini della sua valutazione. Il TAR ha quindi travisato la ratio del principio, confondendo per di più il contenuto della nota del 2017 con quello del preavviso di diniego del 2019.

Il quarto motivo, riproposto ai sensi dell’art. 101, comma 2, cod. proc. amm., è fondato. Il diniego ha motivazione meramente apparente, con generico rinvio all’art. 2 della legge n. 662/1996. Soprattutto, l’Amministrazione ha violato l’art. 10-bis della legge n. 241/1990: come chiarito dal Consiglio di Stato n. 2615 del 2018, il preavviso di rigetto impone di confutare nel provvedimento finale le osservazioni dell’interessato. Il diniego impugnato non le considera affatto, ammettendo di aver esaminato solo quelle del tecnico del comproprietario.

L’appello è accolto, la sentenza è riformata e il ricorso di primo grado è accolto, con annullamento del diniego e degli atti connessi. Il Comune dovrà riesaminare l’istanza conformandosi ai principi enunciati, con condanna alle spese del doppio grado.