Onere di provare l’anteriorità dell’opera edilizia e verificazione tecnica (C.G.A.R.S. n. 215 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di abusi edilizi, l’onere di provare l’anteriorità dell’opera rispetto alla data che la renderebbe legittima grava sul privato che di tale anteriorità intende avvalersi, mediante elementi certi e oggettivi, quali fotografie aeree, fatture, visure catastali o sopralluoghi. Una volta accertata l’abusività, l’Amministrazione non è tenuta a provare l’epoca di realizzazione, la consistenza o la sanabilità dell’immobile. La verificazione disposta dal giudice ai sensi dell’art. 66 cod. proc. amm. può fondarsi sull’analisi comparativa delle ombre proiettate dall’edificio nelle aerofotogrammetrie, tecnica consolidata per la datazione degli abusi. La possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria, ai sensi dell’art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, costituisce evenienza della fase esecutiva, successiva e autonoma rispetto all’ordine di demolizione. L’abuso edilizio è illecito permanente e il potere repressivo dell’Amministrazione ha natura vincolata, non soggetta a termini di decadenza o prescrizione, né configurabile è un affidamento tutelabile su situazioni contra legem.

Il Fatto

Gli appellanti agiscono quali acquirenti di un immobile sito nel territorio di un Comune siciliano, già oggetto di un’ordinanza di demolizione risalente al 1995, poi revocata solo per la porzione retrostante del lotto e confermata, nel 2012, per la parte prospiciente la via pubblica, corrispondente all’ampliamento del primo piano e alla realizzazione del secondo con torrino scala. La vicenda ruota attorno all’epoca di realizzazione di tali opere: secondo gli appellanti esse risalirebbero a prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della legge n. 765/1967, e non avrebbero richiesto alcun titolo edilizio, poiché collocate fuori dal perimetro del centro abitato.

Il TAR Sicilia, con la sentenza di primo grado, aveva respinto il ricorso, valorizzando la dichiarazione sostitutiva di atto notorio resa nel 1981 dal dante causa, che collocava l’ultimazione dei lavori nel 1968, e giudicando la perizia di parte “meramente assertiva”. Da qui l’appello, nel corso del quale il Collegio, rilevata l’insufficienza del quadro probatorio, ha disposto una verificazione affidandola al Dirigente dell’Ufficio Regionale del Genio Civile competente.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal principio sull’onere della prova. In tema di abusi edilizi, la prova dell’anteriorità dell’opera rispetto alla data che la renderebbe conforme grava sul privato, secondo un indirizzo consolidato richiamato nella specie. Tale prova deve fondarsi su elementi certi e oggettivi; l’Amministrazione, accertata l’abusività, non deve dimostrare l’epoca di realizzazione né la consistenza o la sanabilità dell’immobile.

Sul piano tecnico, la Corte ritiene la verificazione pienamente attendibile. Il verificatore, funzionario direttivo del Genio Civile, è qualificato per accertamenti in materia edilizia e urbanistica. L’analisi delle ombre proiettate dall’edificio nelle aerofoto del giugno 1968 è tecnica consolidata: le ombre rilevate risultano più corte di quelle attese per l’edificio nella consistenza altimetrica odierna, il che dimostra che la sopraelevazione non era ancora avvenuta a quella data. Le conclusioni collocano la realizzazione delle opere tra il 1975 e il 1980.

Le critiche degli appellanti — incompetenza del verificatore, uso di un software gratuito, imprecisione dei calcoli, ricorso al termine “verosimilmente” — sono giudicate infondate. Il metodo comparativo e la pluralità di misurazioni sostengono deduzioni tecniche concrete; l’eventuale errore di calcolo non inficia l’esito, data la significatività della differenza riscontrata. La verificazione supera così anche la dichiarazione del dante causa, pure se qualificata come lapsus calami.

Quanto alla fiscalizzazione, la Corte ribadisce che la sostituzione della sanzione demolitoria con quella pecuniaria, ex art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, appartiene alla fase esecutiva e non condiziona la legittimità dell’ordine di demolizione, secondo un indirizzo costante richiamato nella decisione.

Infine, sull’affidamento incolpevole, il Collegio richiama la natura permanente dell’abuso e il carattere vincolato e doveroso del potere repressivo, non soggetto a termini di decadenza o prescrizione. Nessun affidamento tutelabile può fondarsi su situazioni contra legem, neppure a fronte del lungo tempo trascorso dalla realizzazione. L’appello è pertanto rigettato, con spese di lite nulle e spese della verificazione poste definitivamente a carico degli appellanti.