Avviso esplorativo non vincolante e diniego di acquisto per irregolarità edilizie (TAR Calabria n. 216 del 02.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’avviso pubblico esplorativo finalizzato all’individuazione di un immobile da acquistare non vincola l’amministrazione alla conclusione del procedimento, né configura una promessa di acquisto o un’offerta al pubblico ex art. 1336 cod. civ.. L’amministrazione conserva un’ampia discrezionalità nel valutare non solo la convenienza economica, ma anche la conformità edilizia e urbanistica dell’immobile. L’emersione nel corso della procedura di profili di incertezza sulla regolarità dell’immobile rispetto al titolo abilitativo costituisce motivo legittimo di interruzione definitiva della procedura. Irrilevanti sono la mera sanabilità delle difformità e l’astratta commerciabilità del bene, poiché l’amministrazione non può essere tenuta ad acquisire un immobile gravato da vizi. Ai sensi dell’art. 9 bis del D.P.R. n. 380/2001, la planimetria di primo impianto assume valore probatorio solo sussidiario, quando il titolo edilizio non sia reperibile.

Il Fatto

Il Comune di Vibo Valentia avviava, con avviso esplorativo del 7 luglio 2023, un’indagine di mercato per individuare un immobile da destinare a nuova sede del Centro per l’Impiego, previa allocazione dei fondi regionali. La società ricorrente presentava la propria proposta di vendita di un immobile di sua proprietà, indicando un prezzo di euro 3.166.800,00.

Con determinazione dirigenziale del 22 marzo 2024 il Comune recepiva i verbali della commissione valutatrice, che aveva giudicato l’immobile idoneo. Seguiva una lunga inerzia. Con nota del 7 marzo 2025 l’amministrazione comunicava la volontà di non procedere all’acquisto, per difformità strutturali e carenza di documentazione giustificativa. La successiva deliberazione di Giunta comunale n. 102 del 15 aprile 2025 formalizzava il diniego e individuava quale soluzione alternativa un immobile comunale denominato “Ex Terminal Bus”. La società impugnava tali atti, con ricorso introduttivo e due successivi motivi aggiunti, chiedendo l’annullamento e la condanna delle amministrazioni alla stipula del contratto, o in subordine alla rinnovazione della perizia, oltre al risarcimento del danno.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente ricorso e motivi aggiunti, data la loro stretta connessione. La questione centrale riguarda la legittimità della decisione del Comune di non concludere la procedura di acquisto dell’immobile della ricorrente, risultato in una prima fase istruttoria idoneo.

Il giudice richiama l’art. 9 dell’Avviso esplorativo, che esclude espressamente qualsiasi vincolo del Comune alla conclusione del procedimento e all’acquisto dell’immobile, escludendo pretese risarcitorie, indennizzi o rimborsi spese in caso di mancata conclusione. Tali clausole qualificano l’avviso come indagine di mercato non vincolante. Partecipando, la ricorrente si è esposta al rischio che l’amministrazione mutasse orientamento. Il Collegio ne deduce che l’emersione di incertezze sulla regolarità edilizia e urbanistica rappresenta motivo di per sé legittimo di interruzione della procedura.

La valutazione negativa si fonda sugli esiti della perizia giurata del valutatore indipendente, che ha evidenziato difformità rispetto alla licenza edilizia del 1966 (posizione del vano scala e dei pilastri) e la mancata reperibilità dei calcoli strutturali presso il Genio Civile. La ricorrente sosteneva la sanabilità delle difformità e la commerciabilità del bene. Il Collegio respinge tale tesi: la mera possibilità di regolarizzare l’immobile o la sua astratta commerciabilità non incidono sulla legittimità della scelta amministrativa, poiché l’amministrazione non può essere tenuta ad acquisire un immobile gravato da vizi.

Quanto all’art. 9 bis del D.P.R. n. 380/2001, il Collegio chiarisce che lo “stato legittimo” dell’immobile è definito dal titolo abilitativo che ne ha autorizzato la costruzione o l’ultimo intervento. Ove esista una licenza edilizia, essa prevale, e le differenze nella planimetria di primo impianto non sanano l’abuso. La planimetria assume valore sostitutivo o probatorio solo in via sussidiaria, quando il titolo non è reperibile. Pertanto, l’accertata difformità rispetto al titolo originario cristallizza una situazione di irregolarità non superabile dalla documentazione successiva.

Accertata la legittimità del diniego, il Collegio rileva il difetto di interesse della ricorrente a contestare la scelta alternativa dell'”Ex Terminal Bus”: l’eventuale annullamento non le arrecherebbe alcuna utilità concreta. Ne consegue l’improcedibilità del settimo motivo del ricorso e dei motivi aggiunti del 28 ottobre 2025. Quanto alla dedotta omissione informativa, il Collegio la ritiene non condivisibile e comunque non decisiva, poiché le risultanze istruttorie sono emerse progressivamente in un arco temporale congruo e la ricorrente era edotta del prolungamento della fase istruttoria. La domanda risarcitoria è rigettata per insussistenza dei presupposti dell’art. 2043 cod. civ., non ravvisandosi affidamento incolpevole, dato che le clausole dell’avviso escludevano rimborsi o indennizzi. Le spese sono compensate.