Agevolazione prima casa riconosciuta anche all’acquirente di immobile collabente (Cass. civ. Sez. V n. 3919 del 16.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di agevolazione “prima casa” di cui all’art. 1 della Nota II-bis della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, la norma agevolativa non esige l’idoneità abitativa dell’immobile già al momento dell’acquisto. Il beneficio va pertanto riconosciuto anche all’acquirente di un immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, rilevando invece la suscettibilità del bene acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo. La dichiarata intenzione dell’acquirente di adibire il cespite a futura abitazione è requisito sufficiente per accedere al regime fiscale agevolato.

Il Fatto

Con atto di compravendita l’acquirente acquistava un rudere di fabbricato qualificato come inidoneo a utilizzazione produttiva di reddito e censito in categoria catastale F/2. Per l’immobile il contribuente chiedeva l’agevolazione “prima casa” e versava l’imposta di registro nella misura ridotta del 2% sul prezzo dichiarato.

L’Agenzia delle Entrate notificava avviso di accertamento, liquidando la maggiore imposta di registro nella misura del 9%. Il contribuente impugnava l’atto. I giudici di primo grado accoglievano il ricorso, assimilando gli immobili collabenti a quelli in costruzione. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado confermava la decisione. L’Agenzia ricorreva in cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La prima censura è respinta. La Corte muove dalla nozione di unità collabente: si tratta di costruzioni iscritte in catasto in categoria F/2 ai soli fini descrittivi, senza attribuzione di rendita, in quanto inidonee a produrre reddito per l’accentuato degrado. Richiamando la giurisprudenza di legittimità, si afferma che tale fabbricato resta un fabbricato e non può essere considerato area edificabile.

Quanto al regime del beneficio, l’art. 1 della Tariffa prevede l’aliquota ridotta per le case di abitazione, escludendo espressamente solo le categorie A/1, A/8 e A/9. La norma non pone ulteriori limitazioni per le altre categorie suscettibili di destinazione abitativa. Secondo l’indirizzo consolidato, l’agevolazione compete ai fabbricati in corso di costruzione destinati ad abitazione, ancorché non ancora idonei a tale uso al momento dell’acquisto.

La Corte ritiene che né l’assenza di attualità della destinazione abitativa né l’iscrizione in categoria F/2 impediscano l’accesso al beneficio. Il termine “destinato” è letto in senso ottativo: rileva la destinazione strutturale dell’immobile, non la sua immediata abitabilità. Una lettura restrittiva sarebbe irragionevole e contraria alla finalità di favorire l’acquisto della casa da adibire ad abitazione.

Il termine triennale di decadenza per l’accertamento, previsto dall’art. 76 del d.P.R. n. 131 del 1986, resta comunque il limite entro cui il contribuente deve completare la destinazione abitativa. La dichiarata intenzione di adibire l’immobile collabente a futura abitazione, emergente dall’atto, è requisito sufficiente per fruire dei benefici fiscali.

Il secondo motivo è dichiarato inammissibile. L’avviso era stato notificato prima dello spirare del triennio, il che dimostra che il recupero fiscale si fondava sulla revoca dell’aliquota agevolata e non sulla decadenza per mancata ultimazione dei lavori. L’Amministrazione non può sostituire la motivazione dell’atto impositivo in corso di giudizio: le ragioni poste a base dell’atto definiscono i confini del giudizio tributario.