Accessione e conguagli nella divisione del suolo comune (Cass. civ. Sez. II n. 4219 del 18.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
La costruzione eseguita da uno o alcuni soltanto dei comproprietari sul suolo comune diviene, per accessione ex art. 934 cod. civ., di proprietà di tutti i comproprietari in proporzione alle rispettive quote, non presupponendo l’istituto l’alterità soggettiva tra proprietario del suolo e costruttore e potendo essere escluso solo da un contrario accordo, traslativo della proprietà del terreno o costitutivo di un diritto reale su di esso, che rivesta la forma scritta ad substantiam. Il giudice della divisione che, riconosciuta la comproprietà del bene, neghi il conguaglio ai condividenti assegnatari di sola somma di denaro, rende una motivazione affetta da contraddittorietà irriducibile, in violazione del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost., con conseguente nullità della sentenza ex art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ.. Del valore della costruzione così acquisita si deve tenere conto nella stima del bene, nella determinazione delle quote e nella liquidazione dei conguagli.

Il Fatto

Una vicenda ultraquarantennale di scioglimento di comunione ereditaria su un cortile: gli originari attori ne rivendicavano la proprietà per la quota di un terzo, i convenuti opponevano una divisione amichevole e l’usucapione. Il giudice di primo grado riconosceva la comproprietà del terreno e disponeva lo scioglimento della comunione, escludendo però ogni importo a titolo di migliorie e addizioni e, insieme, ogni risarcimento.

La Corte d’Appello, investita del gravame, confermava la non definitiva e riformava parzialmente la definitiva, dichiarando che nulla era dovuto a titolo di conguaglio per l’assegnazione delle quote e compensando le spese. Gli attori ricorrono per cassazione con sette motivi; la controparte resiste e propone ricorso incidentale a tre motivi.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi, trattati congiuntamente, sono giudicati fondati. La sentenza impugnata è insanabilmente contraddittoria: da un lato riconosce la contitolarità del terreno, dall’altro nega l’obbligo degli assegnatari di corrispondere il conguaglio ai condividenti non assegnatari di beni in natura. Poiché il principio dell’art. 727 cod. civ. non impone un frazionamento quotistico di ogni singola entità, ma richiede che i condividenti ricevano porzioni di valore corrispondente alle rispettive quote, anche quando la quota si sostanzi nel solo conguaglio, la decisione ha compresso il diritto di proprietà dei ricorrenti sulla quota pro diviso e violato il minimo costituzionale della motivazione.

La sentenza è errata anche nel negare l’accessione ai due fabbricati edificati dai condividenti. Richiamate le Sezioni Unite n. 3873 del 2018, la Corte ribadisce che l’art. 934 cod. civ. è regola generale immediatamente applicabile, che non presuppone l’alterità soggettiva tra proprietario del suolo e costruttore e che opera anche quando a edificare siano uno o alcuni soltanto dei comproprietari. I fabbricati sono dunque divenuti di proprietà comune per il fatto stesso dell’incorporazione, salvo accordo scritto contrario; di essi si deve tenere conto nella stima, nelle quote e nei conguagli, come già ritenuto per le migliorie. Il quarto motivo resta assorbito.

Il quinto, sesto e settimo motivo sono infondati. L’utilizzazione esclusiva del bene comune non è di per sé fonte di pregiudizio se contenuta nei limiti dell’art. 1102 cod. civ. o assentita dagli altri comunisti: l’occupante è tenuto alla quota di frutti civili solo se gli altri abbiano manifestato l’intenzione di utilizzare il bene in modo diretto senza ottenerlo e risulti provato il vantaggio patrimoniale tratto. Il risarcimento presuppone un abuso, cioè la sottrazione o l’impedimento assoluto delle facoltà dominicali: onere probatorio che gli istanti non hanno assolto.

Il primo e il secondo motivo di ricorso incidentale sono inammissibili, perché rivolti contro la sentenza di primo grado e non contro quella d’appello, e perché provenienti da soggetto privo di legittimazione. Sul secondo si ribadisce che, in caso di accessione, il comproprietario costruttore ha un diritto di credito per il rimborso delle spese, ma solo se eserciti la relativa azione: la domanda di accertamento del credito non è implicita nello scioglimento della comunione, essendo autonoma la istanza di rendiconto ex art. 167 cod. proc. civ. Il terzo motivo resta assorbito.

La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’Appello, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.