IMU e diritto di abitazione costituito con scrittura privata registrata non trascritta (Cass. civ. Sez. V n. 4329 del 19.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, la costituzione del diritto reale di abitazione su un fabbricato, mediante scrittura privata registrata e quindi munita di data certa, ma non autenticata né trascritta, della quale il proprietario abbia dato comunicazione al Comune in epoca antecedente all’annualità oggetto di accertamento, è idonea a esonerare il medesimo proprietario dall’obbligazione di pagamento dell’imposta. Unico soggetto passivo diviene l’habitator per la durata del diritto attribuitogli, ai sensi dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23. La trascrizione non è elemento di validità dell’atto costitutivo del diritto reale, assolvendo una mera funzione di pubblicità ai fini dell’opponibilità ai terzi titolari di diritti reali incompatibili; l’ente impositore non rientra tra i soggetti tutelati dagli effetti della trascrizione, poiché non vanta sul bene alcun diritto reale.

Il Fatto

Il contribuente impugna l’avviso di accertamento con cui Roma Capitale pretende l’IMU per l’anno 2014 in relazione a un appartamento, del quale egli è nudo proprietario per aver costituito, a favore del coniuge, il diritto reale di abitazione per dieci anni.

La Commissione tributaria provinciale accoglie il ricorso originario. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in riforma, ritiene che la scrittura privata costitutiva del diritto di abitazione, registrata ma non autenticata né trascritta, sia inopponibile all’ente impositore, con conseguente permanenza della responsabilità del contribuente. Da qui il ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2644 e 2704 cod. civ., per essere stato preteso il requisito della trascrizione ai fini dell’individuazione del soggetto passivo. Il motivo è fondato.

La Corte ricorda anzitutto l’orientamento formatosi in materia di ICI, secondo cui l’atto costitutivo del diritto di abitazione contenuto in scrittura privata priva di data certa non è opponibile ex art. 2704 cod. civ. al Comune, che può disconoscerne l’efficacia (Sez. 5 n. 6159 del 2021). Il medesimo principio è stato riferito anche all’imposta di registro, essendo l’amministrazione finanziaria inclusa tra i terzi tutelati dalla norma.

Nella specie, però, la scrittura privata risulta registrata, e dunque munita di data certa, pur difettando della trascrizione. La questione diviene allora se, ai fini dell’individuazione del soggetto passivo, sia opponibile all’ente impositore la costituzione del diritto reale con atto registrato ma non trascritto. La Corte richiama la disciplina dell’art. 2704, primo comma, cod. civ., e il principio secondo cui la data della scrittura non autenticata è certa e computabile riguardo ai terzi dal giorno della registrazione.

Sul punto il collegio aderisce all’insegnamento di Sez. 5 n. 17490 del 2021, reso in un caso analogo, estendendone le conclusioni all’IMU. Per ogni atto negoziale tra vivi costitutivo di un diritto reale immobiliare, l’effetto costitutivo si realizza con il semplice consenso manifestato per iscritto; la trascrizione non ne è elemento di validità e svolge una mera funzione di pubblicità, volta a risolvere il conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo titolare. L’ente impositore non è tra i terzi tutelati, non vantando alcun diritto reale sul bene.

Poiché la prova del presupposto impositivo grava sull’ente impositore, e poiché la titolarità del diritto reale costituisce il presupposto del tributo e non una condizione di esenzione, il contribuente può offrire la prova contraria della perdita del diritto. Nel caso concreto la costituzione del diritto di abitazione era stata comunicata al Comune in epoca anteriore all’annualità accertata, sicché l’ente non può dolersi di non averne potuto acquisire conoscenza se non tramite la pubblicità immobiliare. Il secondo motivo, relativo all’art. 10 della legge n. 212/2000, resta assorbito. La sentenza è cassata e, decidendo nel merito, il ricorso originario è accolto con annullamento dell’atto impositivo.