Riclassamento catastale microzone anomale: obbligo di motivazione analitica dell’avviso (Cass. civ. Sez. V n. 4688 del 22.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali c.d. anomale, ai sensi dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004, l’avviso di accertamento deve indicare in modo chiaro, preciso e analitico i presupposti di fatto della riclassificazione, le fonti, i criteri e i metodi con cui sono stati rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma, nonché le ragioni del passaggio dalla classe originaria alla nuova. Non è congruamente motivato il provvedimento che si limiti a richiami sintetici e generici al rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona rispetto all’analogo rapporto dell’insieme delle microzone, senza consentire al contribuente il controllo e la difesa. Le tre ipotesi di revisione del classamento hanno presupposti e causae petendi distinti e non interscambiabili, con conseguente impossibilità per l’amministrazione di addurre in giudizio ragioni diverse da quelle enunciate nell’atto.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate ha notificato al contribuente, proprietario di unità immobiliari site in Roma in una microzona comunale, un avviso di accertamento di variazione catastale, nell’ambito di una procedura di riclassificazione dell’intera area. Il contribuente ha impugnato l’atto davanti alla Commissione tributaria provinciale di Roma, che ha respinto il ricorso; la decisione è stata confermata in appello dalla Commissione tributaria regionale, secondo cui la procedura di revisione massiva relativa alla classe non richiedeva l’indicazione delle caratteristiche specifiche dell’immobile e l’aumento era giustificato dall’ubicazione degli immobili.

Avverso la sentenza di gravame il contribuente ha proposto ricorso per cassazione, affidato a otto motivi, cui l’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso. Il primo motivo ha investito la motivazione dell’avviso di accertamento catastale, in relazione all’art. 7 della l. n. 212/2000.

La Motivazione della Corte

La Corte ha dichiarato fondato e assorbente il primo motivo, richiamando un orientamento consolidato e privo di ragioni per discostarsene. Il giudice di legittimità ha ricostruito il sistema catastale, che contempla tre distinte ipotesi di revisione del classamento di un immobile urbano: quella dell’art. 3, comma 58, l. n. 662/1996, quella dell’art. 1, comma 336, l. n. 311/2004, e quella dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004, applicata nella specie.

Le tre ipotesi hanno presupposti, condizioni e procedure diversi, con causae petendi non interscambiabili. L’amministrazione che abbia azionato una di esse non può legittimare in giudizio la propria pretesa invocando fattori rilevanti per una procedura diversa. Se le prime due dipendono da fattori intrinseci al singolo immobile, la terza si fonda su fattori estrinseci di carattere generale o collettivo, legati alla microzona.

La Corte ha richiamato le Sezioni Unite n. 7665 del 2016, secondo cui l’Agenzia deve specificare se il mutamento derivi da una risistemazione dei parametri della microzona e indicare l’atto di revisione dei parametri. Ha poi valorizzato la sentenza della Corte costituzionale n. 249 del 2017, che, nel convalidare lo strumento, ha affermato che l’obbligo di motivazione deve essere assolto in maniera rigorosa, per porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni del provvedimento.

Ne deriva che l’iter è scomponibile in due fasi. Nella prima l’amministrazione, su cui grava l’onere di dedurre e provare la causa petendi, deve specificare e provare i presupposti di fatto della riclassificazione di massa; nella seconda deve dedurre e provare i parametri e i criteri di applicazione alla singola unità immobiliare. Occorre, in particolare, che siano identificati, calcolati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma: il valore medio di mercato della microzona, il valore catastale medio della microzona, il valore di mercato medio e il valore catastale medio per l’insieme delle microzone.

Non basta il mero richiamo ai termini generici della norma né l’indicazione in cifra dei risultati: è necessario dar conto dei metodi, dei criteri, delle tecniche statistiche e dell’attendibilità dei dati. L’avviso in esame nulla dice su tali profili, né le lacune sono state colmate in giudizio. Accolto il primo motivo, assorbiti gli altri, la Corte ha cassato la sentenza e, decidendo nel merito, ha accolto l’originario ricorso del contribuente, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, con compensazione delle spese.