Riclassamento catastale microzone anomale: obbligo di motivazione analitica (Cass. civ. Sez. V n. 4687 del 22.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali c.d. anomale, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, è legittima solo se l’avviso di accertamento pone il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni della riclassificazione. L’Amministrazione deve specificare in modo chiaro, preciso e analitico i presupposti di fatto della c.d. riclassificazione di massa e, in una seconda fase, i criteri e i modi di applicazione della revisione alla singola unità immobiliare. Non è congruamente motivato il provvedimento che si limiti a richiamare in termini sintetici e generici lo scostamento tra valore di mercato e valore catastale della microzona rispetto all’insieme delle microzone comunali, senza indicare fonti, metodi e tecniche statistiche impiegate. Le tre ipotesi di revisione del classamento previste dall’ordinamento hanno presupposti e procedure distinti e le rispettive causae petendi non sono interscambiabili in corso di giudizio.

Il Fatto

Il contribuente impugna l’avviso di accertamento con cui l’Ufficio, in applicazione dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, aveva disposto la revisione parziale del classamento di immobili di sua proprietà siti in Roma, ricompresi in microzone con caratteri di omogeneità. La Commissione tributaria provinciale accoglie il ricorso; la Commissione tributaria regionale del Lazio, in accoglimento dell’appello erariale, riforma la decisione di primo grado ritenendo sufficiente, ai fini della motivazione, il riferimento allo scostamento tra valore catastale e valore medio di mercato della microzona in misura superiore alla soglia di significatività.

Il contribuente ricorre per cassazione con quattro motivi, deducendo la violazione delle disposizioni sul riclassamento e dell’art. 7 legge n. 212/2000. L’Agenzia delle entrate resiste con controricorso. La questione centrale riguarda il contenuto motivazionale minimo dell’atto di riclassamento, in rapporto agli obblighi di trasparenza amministrativa e di tutela del contribuente.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla distinzione tra le tre ipotesi di revisione del classamento. La prima, prevista dall’art. 3, comma 58, legge n. 662/1996, consente al Comune di chiedere la revisione quando il classamento risulti non aggiornato o palesemente non congruo. La seconda, di cui all’art. 1, comma 336, legge n. 311/2004, riguarda immobili non dichiarati o interessati da variazioni edilizie non denunziate. La terza, oggetto di causa, è quella del comma 335, che opera sulle microzone comunali c.d. anomale. Tali ipotesi sono tra loro distinte per presupposti, condizioni e procedure: ne consegue che le relative causae petendi non sono interscambiabili né sostituibili in itinere, con la conseguenza che l’Ufficio non può addurre in giudizio ragioni diverse da quelle enunciate nell’atto.

La Corte ricostruisce la ratio della disciplina richiamando le Sezioni Unite n. 7665 del 2016 e la Corte costituzionale n. 249/2017: la norma è diretta ad attenuare gli squilibri impositivi derivanti dalla variabilità dei valori di mercato rispetto alla stabilità delle rendite catastali, perseguendo una finalità di perequazione e riallineamento tra microzone. Da ciò deriva che la causa petendi della riclassificazione non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la semplice richiesta del Comune, ma l’accertamento di una modifica del valore degli immobili della microzona, attraverso le procedure previste dal comma 339.

Su questa base la Corte individua l’iter funzionale in due fasi. Nella prima l’Amministrazione, su cui grava l’onere di dedurre e provare la causa petendi, deve specificare in modo chiaro, preciso e analitico i presupposti di fatto della riclassificazione di massa: la suddivisione del territorio in microzone, la collocazione dell’unità in una microzona anomala e lo scostamento significativo del rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale rispetto all’insieme delle microzone comunali. Nella seconda fase deve dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi e i criteri di applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare.

La Corte precisa che non sono sufficienti né il mero richiamo ai termini generici della norma, né la mera indicazione in cifra dei risultati: occorre dar conto in modo chiaro e specifico dei metodi, dei criteri, delle tecniche statistiche applicate e dell’attendibilità dei dati di fatto. Devono essere esattamente identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma: il valore medio di mercato della microzona per metro quadro, il valore catastale medio della microzona, il valore di mercato medio e il valore catastale medio per l’insieme delle microzone. Occorre inoltre specificare i criteri di ragguaglio tra valori riferiti ai vani e valori riferiti ai metri quadri, nonché le date di rilevazione, che devono coincidere.

Nel caso concreto l’avviso nulla specifica su tali profili e le lacune non sono state colmate in giudizio; manca altresì ogni spiegazione del passaggio dalla classe originaria a quella nuova. Il primo e il quarto motivo sono pertanto accolti, i rimanenti assorbiti in applicazione del principio della ragione più liquida. La sentenza è cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la Corte decide nel merito accogliendo l’originario ricorso del contribuente, con compensazione delle spese di merito e di legittimità.