Riclassamento catastale microzone anomale: obbligo di motivazione rigorosa dell’avviso (Cass. civ. Sez. V n. 4693 del 22.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali c.d. anomale, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, l’avviso di accertamento deve indicare in modo chiaro, preciso e analitico i presupposti di fatto che legittimano la riclassificazione di massa e i criteri con cui sono stati identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma: il valore medio di mercato della microzona, il valore catastale medio della microzona, il valore di mercato medio per l’insieme delle microzone e il valore catastale medio per l’insieme delle microzone. Non soddisfa l’obbligo motivazionale il riferimento sintetico e generico al rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella microzona rispetto all’analogo rapporto sull’insieme delle microzone, né il richiamo a espressioni di stile avulse dalla situazione concreta. Le tre ipotesi di revisione del classamento disciplinate dall’ordinamento catastale sono distinte e non interscambiabili: l’amministrazione non può invocare in giudizio fattori rilevanti per una procedura diversa da quella concretamente attivata.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate ha notificato a un contribuente, proprietario di unità immobiliari site in Roma, un avviso di accertamento di variazione catastale, nell’ambito di una procedura di riclassificazione dell’intera area. Il contribuente ha impugnato l’atto davanti alla Commissione tributaria provinciale di Roma, che ha respinto il ricorso con la sentenza n. 51241/2017.

La decisione è stata appellata davanti alla Commissione tributaria regionale del Lazio, che ha confermato il primo grado, ritenendo che la procedura relativa alla classe non richiedesse l’indicazione delle caratteristiche specifiche dell’immobile e che l’aumento fosse giustificato dall’ubicazione. Avverso tale pronuncia il contribuente ha proposto ricorso per cassazione; l’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte, applicando il principio della ragione più liquida, ha esaminato per primo il secondo motivo di ricorso, relativo al difetto di motivazione dell’avviso catastale per violazione dell’art. 3, legge n. 241/1990 e dell’art. 7 della legge n. 212/2000. Il motivo è risultato fondato e assorbente degli altri.

Il Collegio ha ricostruito il sistema catastale, individuando tre distinte ipotesi di revisione del classamento: quella dell’art. 3, comma 58, legge n. 662/1996, quella dell’art. 1, comma 336, legge n. 311/2004 e quella dell’art. 1, comma 335, della stessa legge, applicabile al caso in esame. Le tre fattispecie hanno presupposti, condizioni e procedure diversi, con la conseguenza che le rispettive causae petendi non sono interscambiabili e non possono essere sostituite in corso di giudizio. L’amministrazione non può quindi legittimare la pretesa invocando fattori rilevanti per una procedura diversa da quella attivata.

La Corte ha ricordato che le Sezioni Unite n. 7665 del 2016 hanno chiarito che, nell’attribuzione d’ufficio di un nuovo classamento, l’Agenzia deve specificare se il mutamento deriva da una risistemazione dei parametri della microzona e indicare l’atto di revisione dei parametri. La Corte costituzionale n. 249 del 2017 ha confermato la legittimità dello strumento, precisando che l’obbligo motivazionale, in ragione del carattere diffuso dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa.

La motivazione dell’atto deve consentire al contribuente di conoscere le concrete ragioni del provvedimento. Non è sufficiente il riferimento sintetico al rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella microzona, né il richiamo ai provvedimenti amministrativi posti a fondamento del riclassamento, senza specificare fonti, modi e criteri di elaborazione dei dati. L’amministrazione deve dar conto dei metodi, delle tecniche statistiche applicate e dell’attendibilità dei dati, specificando anche la data di rilevazione dei valori, poiché senza piena coincidenza temporale le comparazioni tra zone perdono senso.

Nel caso di specie l’avviso non ha indicato alcuno di questi elementi, né le lacune sono state colmate in giudizio, non essendo illustrate le ragioni del passaggio dalla classe originaria a quella nuova. L’accoglimento del secondo motivo ha comportato la cassazione della sentenza impugnata e la decisione nel merito, con accoglimento dell’originario ricorso del contribuente, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto ai sensi dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ. Le spese processuali sono state integralmente compensate.