Occupazione sine titulo e restituzione del suolo al proprietario (Cass. civ. Sez. II n. 4805 del 24.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’occupazione e la detenzione illegittima di un fondo altrui integra un illecito permanente, rispetto al quale il proprietario può esperire le azioni reipersecutorie a tutela della proprietà non perduta, ai sensi dell’art. 832 cod. civ., con diritto di ottenere dal giudice la restituzione dell’immobile secondo le previsioni degli artt. 2043 e 2058 cod. civ.. L’esistenza di manufatti realizzati sul terreno usurpato ad opera di terzi non preclude la domanda restitutoria nei confronti del terzo che ne occupi la proprietà. L’autorizzazione a costruire rilasciata dal Comune rileva nei soli rapporti amministrativi tra autorizzante e autorizzato e non incide sul diritto di proprietà del terzo. Nel caso di costruzione che insista solo in parte sul suolo altrui non è invocabile la buona fede di cui al quarto comma dell’art. 936 cod. civ., che presuppone opere realizzate interamente sul fondo del terzo, con la conseguenza che il proprietario può chiedere la demolizione della parte illegittimamente edificata e la restituzione della porzione occupata.

Il Fatto

Il proprietario di una porzione di suolo, di circa 64 mq, risultante dal frazionamento di un originario terreno in declivio, agisce in giudizio per ottenere la restituzione del bene, occupato senza titolo dal Comune di Avellino, dal fabbricato condominiale e da sottoservizi di pertinenza condominiale. La porzione era stata separata a seguito della costruzione, ad opera del Comune in via di fatto e senza dichiarazione di pubblica utilità, di un muraglione di contenimento.

La madre e dante causa dell’attore aveva già ottenuto, con pronuncia passata in giudicato, il risarcimento del danno per il deprezzamento subito dall’area per effetto del muro, con esclusione dell’acquisto della proprietà da parte del Comune in assenza di provvedimento ablativo. Il Tribunale rigetta le domande; la Corte d’Appello di Napoli, in parziale riforma, condanna il Comune alla restituzione della sotto-porzione detenuta e destinata a strada senza uscita, ma conferma il rigetto nei confronti del Condominio e della domanda risarcitoria. Il proprietario ricorre per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i primi cinque motivi, tra loro connessi, e li accoglie. Il nodo giuridico attiene alla possibilità di estendere la domanda di restituzione anche al terzo che abbia realizzato manufatti sul suolo occupato dal Comune. La Corte territoriale aveva escluso l’illecito del Condominio valorizzando l’autorizzazione comunale alla costruzione e la condotta del ricorrente, che negli scritti difensivi aveva riconosciuto che il Condominio non aveva inteso detenere il suolo.

Secondo la Corte di legittimità, l’occupazione-detenzione illegittima di un terreno costituisce illecito permanente, rispetto al quale sono esperibili le azioni reipersecutorie a tutela della proprietà non perduta, con diritto di ottenere la restituzione dell’immobile. L’esistenza di manufatti realizzati da terzi sul suolo usurpato non rileva come causa preclusiva della domanda nei confronti del Comune, come correttamente ritenuto dalla Corte d’Appello, ma neppure — contrariamente a quanto affermato dalla stessa Corte — nei confronti del terzo, nella specie il Condominio.

La Corte ritiene erronea l’affermazione secondo cui il Condominio non sarebbe responsabile dell’illecito perché l’occupazione è autorizzata dal Comune. L’autorizzazione a costruire ha rilevanza nei soli rapporti amministrativi tra autorizzante e autorizzato e non può incidere sul diritto di proprietà del ricorrente.

È inoltre illogica, e quindi censurabile ai sensi dell’art. 132 cod. proc. civ., l’affermazione per cui il Condominio non potrebbe essere condannato alla restituzione avendo la madre del ricorrente ottenuto il risarcimento per il deprezzamento del terreno. Non vi è alcuna relazione tra la domanda risarcitoria, accolta per la perdita di valore conseguente all’illecito del Comune, e la domanda di restituzione del medesimo bene occupato senza titolo dal Condominio.

La Corte esclude infine l’applicabilità del quarto comma dell’art. 936 cod. civ., che limita il diritto del proprietario alla rimozione delle opere in caso di buona fede del costruttore. Tale disposizione opera solo quando la costruzione insiste interamente sul suolo occupato e non quando vi insista solo in parte, come nel caso di specie. Richiamando le sentenze n. 13539 del 21.12.1992 e n. 1841 del 1986, la Corte ribadisce che, fuori dalle condizioni dell’accessione invertita ex art. 938 cod. civ., il diritto di chiedere la demolizione della parte illegittimamente realizzata e la restituzione della porzione occupata va riconosciuto in base alle regole generali sulla tutela del diritto dominicale. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese dell’intero processo.