Distanze legali e arretramento integrale della scala su muro comune (Cass. civ. Sez. II n. 12958 del 14.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le norme sulle distanze tra costruzioni, poste dall’art. 873 cod. civ. e dai regolamenti locali che richiamano l’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, si applicano anche alle strutture accessorie del fabbricato che presentino connotati di consistenza e stabilità, con la conseguenza che la scala esterna va computata nel calcolo della distanza e deve essere integralmente arretrata fino al rispetto dei dieci metri dalle pareti finestrate fronteggianti. La regolarità urbanistica dell’opera non preclude l’azione di riduzione in pristino, perché il provvedimento autorizzatorio può essere disapplicato dal giudice ordinario previo accertamento incidentale della sua illegittimità. Il giudicato esterno formatosi senza essere ritualmente eccepito in appello non è deducibile in cassazione, ma è impugnabile con la revocazione. Le eccezioni in senso lato sono rilevabili d’ufficio e deducibili anche in appello se i fatti risultano acquisiti ex actis.

Il Fatto

I comproprietari di una corte comune hanno agito in giudizio lamentando che la scala esterna in corso di realizzazione violasse la normativa sulle distanze e che fosse stata innalzata la copertura di una unità abitativa. Il Tribunale ha accolto in parte le domande; la Corte d’Appello di Venezia ha respinto il motivo sulla illegittimità della sopraelevazione, qualificando l’opera come muro comune e non come costruzione in aderenza, e ha confermato l’ordine di arretramento della scala.

Il ricorso per cassazione è stato proposto dai soccombenti con due motivi; i controricorrenti hanno resistito e proposto ricorso incidentale in quattro motivi. La questione centrale riguarda l’applicabilità delle norme sulle distanze alla scala esterna e la sua integrale arretrabilità.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo del ricorso principale è inammissibile: l’eccezione di giudicato esterno non risulta formalmente proposta in appello, con conseguente preclusione della sua deduzione in cassazione. La sentenza d’appello difforme da un giudicato non eccepito è impugnabile con la revocazione ex art. 395, n. 5, cod. proc. civ. e non con il ricorso per cassazione, salvo che il giudicato sia stato oggetto di rituale eccezione. Nel caso concreto, al giudizio in cui si era formato il giudicato non aveva partecipato uno dei controricorrenti, sicché esso non ostava alla conferma dell’arretramento.

Il secondo motivo è infondato. La presenza di pareti finestrate fronteggianti e la collocazione del manufatto a meno di cinque metri sono circostanze accertate in fatto. Le norme urbanistiche locali avevano recepito l’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, imponendo una distanza di dieci metri per le costruzioni unitariamente intese, comprese sporgenze ed elementi accessori. Nel calcolo della distanza minima deve tenersi conto anche delle strutture accessorie che presentino consistenza e stabilità e abbiano natura di opera edilizia, non occorrendo alcuna indagine sulla concreta pericolosità dell’intercapedine.

La Corte distingue le norme sulle distanze tra costruzioni, che incidono sui rapporti di vicinato e consentono l’azione di riduzione in pristino e di risarcimento, dalle regole di edilizia contenute in leggi speciali e regolamenti comunali, dirette a interessi generali e tutelabili solo con l’azione risarcitoria. Ne deriva che la regolarità urbanistica del fabbricato non rileva ai fini dell’azione ripristinatoria, potendo il giudice ordinario disapplicare il provvedimento autorizzatorio previo accertamento incidentale della sua illegittimità.

Il primo motivo del ricorso incidentale è infondato: la comproprietà del muro è stata desunta da caratteristiche oggettive e dalla presenza di un unico muro comune, non da due muri in aderenza. Il relativo apprezzamento attiene al fatto ed è incensurabile, data la riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione ai sensi dell’art. 360, n. 5, cod. proc. civ. nel testo riformato. L’art. 885 cod. civ. consente al comproprietario di alzare il muro comune, formando una proprietà separata ed esclusiva della sopraelevazione.

Il secondo motivo incidentale è infondato: l’esistenza di elementi strutturali comprovanti la preesistenza di una mansarda era stata rilevata in primo grado ed era circostanza acquisita al processo, rilevabile d’ufficio e deducibile in appello, trattandosi di eccezione in senso lato volta a paralizzare la domanda di demolizione. Il terzo motivo è inammissibile perché fondato su un dato di fatto solo ipotetico. Il quarto è infondato: ai sensi del D.M. n. 55/2014 la liquidazione avviene per fasi e non per singole attività, con possibilità di scostamento motivato dai valori medi.