Responsabilità solidale del mediatore per omessa informazione sull’immobile (Cass. civ. Sez. III n. 9969 del 16.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della responsabilità solidale di cui all’art. 2055, comma 1, cod. civ., norma sulla causalità materiale integrata dal art. 41 cod. pen., è sufficiente che il fatto dannoso sia imputabile a più persone, ancorché le condotte siano autonome e i titoli di responsabilità diversi, contrattuale ed extracontrattuale, poiché rileva l’unicità del fatto dannoso riferita al danneggiato. Il vincolo solidale sussiste anche quando concorrano, nella medesima fattispecie produttiva della perdita patrimoniale, condotte alcune sanzionate a titolo di responsabilità civile ed altre che obbligano comunque alle restituzioni, purché l’evento pregiudizievole sia unitario e vi sia effettiva coincidenza tra l’oggetto della restituzione e il danno risarcibile, o continenza del primo nel secondo. La circostanza che il creditore disponga dell’azione di ripetizione dell’indebito ex art. 2033 cod. civ. nei confronti della controparte contrattuale non rende recessiva la violazione dei doveri professionali del mediatore, né esclude la solidarietà.

Il Fatto

La ricorrente, promissaria acquirente, aveva concluso un contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di un immobile da costruire, con l’intermediazione di un agente immobiliare, legale rappresentante della società di mediazione. Aveva versato acconti e caparra per complessivi Euro 293.186,00. Dalla visura ipotecaria era emerso che l’area edificabile non era per larga parte di proprietà della promittente venditrice, contrariamente a quanto garantito negli atti. La garanzia fideiussoria rilasciata da un intermediario poi fallito si era rivelata inutilizzabile.

La promissaria acquirente convenne in giudizio la promittente venditrice, il mediatore e la società di mediazione, chiedendo la declaratoria di nullità del preliminare, la restituzione delle somme e il risarcimento dei danni. Il Tribunale dichiarò la nullità del contratto per mancanza della fideiussione ex art. 2 d. Lgs. n. 122 del 2005, escluse la responsabilità personale del mediatore e affermò quella della società di mediazione, negando però che acconti e caparra costituissero voce di danno risarcibile, stante il diritto alla ripetizione ex art. 2033 cod. civ. La Corte d’appello confermò, escludendo la condanna solidale. La ricorrente ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 1292, 1294 e 2055 cod. civ. e dell’art. 41 cod. pen., per aver la Corte territoriale escluso la natura solidale dell’obbligazione restitutoria e risarcitoria a carico della promittente venditrice e del mediatore, pur in presenza di un unico fatto dannoso.

La Corte ha anzitutto respinto l’eccezione di inammissibilità per carenza di interesse, rilevando che il rigetto nel merito della domanda risarcitoria nei confronti della società di mediazione consente l’impugnazione.

Nel merito, il motivo è fondato. La Corte dà continuità all’indirizzo delle Sezioni Unite n. 13143 del 2022, secondo cui il vincolo solidale sussiste anche tra coobbligati tenuti a diverso titolo. La norma considera essenzialmente l’unicità del fatto dannoso, riferita al danneggiato, senza richiedere l’identità delle norme violate. È richiesto solo che il fatto sia imputabile a più persone, ancorché le condotte siano autonome e i titoli di responsabilità differenti, purché sia accertato il nesso di causalità caso per caso.

La Corte richiama inoltre il principio per cui, ove concorrano più condotte riferibili a soggetti diversi, alcune sanzionate con la responsabilità civile ed altre che obbligano comunque alle restituzioni, deve ravvisarsi l’unitarietà dell’evento pregiudizievole, idoneo a fondare la solidarietà, tutte le volte in cui l’evento implica coincidenza tra l’oggetto della restituzione e il danno risarcibile o continenza del primo nel secondo (Sez. 3 n. 7016 del 2020).

La sentenza impugnata non si è uniformata a tali principi. Ha escluso la condanna solidale senza considerare la comunanza di titoli diversi nella medesima fattispecie: la promittente venditrice, poi fallita, risponde a titolo contrattuale per le restituzioni; la società di mediazione risponde a titolo aquiliano per la violazione dei doveri professionali, non avendo informato l’acquirente che il terreno non era in larga parte di proprietà della costruttrice. Le domande convergono nel medesimo evento dannoso.

Il primo motivo è quindi accolto, assorbito il secondo, con cassazione della sentenza e rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese.